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目前在房屋销售当中 ， 越来越多的房地产开发企业开始售卖精装房而不是如之前一样售卖毛坯房 。 那么为什么会出现这种情况？本文将从税务角度来讨论出现这种情况的原因 。
对于房地产开发商来说 ， 需要缴纳的税种较多 ， 其中的第一大税就是土地增值税 。 这是全国现行的18个税种当中唯一的一个采用超率累进税率进行征收的税种 。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分 ， 税率为30% 。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 ， 税率为40% 。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 ， 税率为50% 。
增值额超过扣除项目金额200%的部分 ， 税率为60% 。
根据条例所述 ， 我们会发现土地增值税的税额主要是根据增值额和扣除项目的倍数来的 。 简单来说 ， 增值的倍数越高 ， 税负率越高 。 举例来说 ， 250万的收入 ， 50万扣除成本 ， 200万的增值额 ， 需要缴纳102万的土地增值税 。 300万的收入 ， 100万扣除成本 ， 同样200万的增值额 ， 需要缴纳的土地增值税为85万 。 我们会发现在不考虑其他税种的情况下 ， 同样赚200万 ， 一个到手88万 ， 另外一个到手有115万 ， 中间差距了27万 。 以300万的收入来计算的话 ， 利润率直接提升了9% 。
看到这里相信聪明的老板已经知道为何房产开发商需要做装修或者豪华装修了吧？原因很简单 ， 因为这些开发支出可以增加开发成本 ， 而这些成本支出可以完全转嫁给购房者 。
对于开发商而言 ， 所有楼盘整体设计装修所花费的金额比购房者自己去找人设计以及装修所需要的费用要少得多 。 毕竟同样的房型可以统一设计 ， 设计费用只需要花一次 。 装修的费用则更容易理解 ， 毕竟房地产开发企业的购买量比一个普通的消费者要大的多 ， 就算都使用同样的高端产品以及施工人员 ， 也是开发商施工更合算 。 同样40万的装修费用 ， 开发商在不赚钱的情况下装修的效果一般都比个人找装修公司要强的多 。
当然 ， 这里也有坏处 ， 就是装修之后万一购房者对于装修的样板房不满意怎么办？这要看具体的情况了 。
主要看房地产开发商当时的适用税率如何 ， 如果适用60% ， 仅仅少量增加开发成本就可以达到上一个等级50% ， 或许开发商仅仅用好一点的材料把墙刷了 。 这样逆反的心理是不是少了很多？而且这些比较好的材料是不是还可以作为一个卖点或者是优惠点？
“你看我们这个墙 ， 用的是全世界最好的最环保的材料给您刷的 ， 如果您自己去购买这种材料 ， 每平米要100多 ， 现在我们帮您搞定了 ， 每平米才收了50不到 。 ”
类似这种话术大家有没有听到过？在商言商 ， 所有的支出都是有目的的 ， 平白的多了一笔支出 ， 那么不在房屋总价反面收回来 ， 就会在税收方面节省下来 。 开发商怎么可能会亏钱做事情呢？
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