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购房|3年后，房子是“随便挑”还是“更买不起”内行人一席话说透了

商品房房产

作者：专聊房君不知道各位有没有看到这样一种现象，买了房的人担心房价下跌，没买房的人又担心房价上涨。实际上，即便是刚需自住，谁也不希望自己买的房子掉价，毕竟多花冤枉钱于心不甘，投资者就更不用说了。所以，我们每一个人在买房时，都会对未来的房产趋势进行一番分析，不求精准，但求大概率。都知道，在过去二十多年里，如果选择看多楼市并且付出行动的人，现在不说都实现财富自由了，起码自住是不用愁了，不过是赚多赚少的问题。过去是如此，但未来还会是这样吗？大家有一个共识是，当前和未来的楼市环境已有明显变化，所以，用过去思维方式来看未来显然是不合适的。不过话说回来，太长远的事情看不清，也没有太多意义，有人就提出了一个问题：3年后，房子是“随便挑”还是“更买不起”？如果说我们门外人掌握的信息有限，那么，内行人的“一席话”算是说透了，跟着内行人的思路来看看有没有道理！
购房|3年后，房子是“随便挑”还是“更买不起”内行人一席话说透了


内行人认为，要回答这个问题，其实并不难，首先就是从决定房产价值的关键因子看房地产发展趋势，其次，在这个趋势下，根据自己的实际情况做出恰如其分的选择。下面我们简要的来谈谈这两个问题。第一，透过决定房产价值的关键因子看房产发展趋势。影响房价的关键因子到底是什么？这个问题很大，公说公有理，婆说婆有理，10个专家可能会有10个答案，但我们可以换一个角度来挖掘出答案，我们以一套商品房为例：1.从需求端来看，什么人在买？主要来自两方面，一是城里的人，另一个是农村人。先说农村人因素，以最近10年为例，2009年的城镇人口为6.22亿，这一数字在2019年为8.48亿，净增加2.26亿，年均增加2260万人，但从供应端看，近10年每年竣工的商品房差不多都在600多万套-700万套之间，显然，如果进城的人都去买商品房的话，还不够买。还有城里人购房因素，任何人都想住得更好，除了一部分人拆迁分得安置房外，他们也会进入商品房市场进行改善置业，这样更加大了商品房市场的购房需求。在城里人和农村进城人的综合需求下，商品房供不应求，过去10年房价上涨有其必然性。2.土地价格占这套商品房售价比例。一套商品房售价里包括土地成本、建安成本、人员工资、销售成本以及管理成本（含税费）等等，其中最大一部分是土地成本（除了“那些取得高价地被限价或者根据市场卖不上价，以及市场环境好，获得超额利润”的情况不在此列），大体上占整个商品房售价的60?70?所以，从这个角度看，土地价格对商品房定价起到了决定性作用。由此，看到每拍出一块高价地都会让周边项目“躁动”的现象也就不足为奇了。3.为什么要买这套房子？这个问题要分开看，农村人进城买房，一个最重要的原因是城市教育资源普遍比农村好，而城里人买房则要分三类，要么是本地居民子女结婚需要买房，要么是改善自住，还有一类是就业吸引力等原因从A城来到B城，也需要买房。此外，从过去来看，还有一个共性因素，那就是担心货币贬值预期的存在。有金融人士表示：中国房地产价格高企，是因为货币发行量过大。数据显示，2009年M2为60.62万亿，2019年为198.65万亿，10年时间，后者是前者的3.28倍。10年前一件商品1元，现在3元也很正常。房子作为一种固定资产，可变现和出租，老百姓将其作为一种保值工具也很正常。
购房|3年后，房子是“随便挑”还是“更买不起”内行人一席话说透了


上面分析了决定房产价值走向的关键因素，但这是基于过去的情况而得出的结果。现在大家关心的是，未来还会如此吗？1.需求。在2018年前，我国16-59岁的劳动人口在9亿以上保持了近十年，我们知道，劳动力人口有收入，是购房的主力军，但到2019年，这一数字首次跌破9亿，根据人社部此前的预测，到2035年会在8亿以上水平。由此可见，作为购房主力的劳动人口将呈现一个递减的趋势。当然，对住房需求的影响还需要一个过程，对于3-5年时间来说，影响是有但不会太明显，应该表现得相对平稳。2.地价和货币因素方面。在国家前不久印发的《关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》中明确，粮食饭碗必须端牢。业内人士表示，特别是内循环到来，18亿亩耕地红线必须会守住，所以我们城市的土地越来越宝贵是一个不争的事实，土地价格易涨难跌。货币方面，从过去一二十年M2与经济增速高度一致性看，随着经济增速趋缓，M2也会进入一个缓慢增长通道，单就这个因素看，房价上涨的压力会减弱。

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