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2022年 ， 楼市是不是还是一直遇冷呢？很多人保持认可 ， 原因是2021年的楼市环境太“冷” ， 根据中指院统计显示 ， 2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44% ， 为近七年最低水平 。 二手房出现了价格环比涨幅快速收窄 ， 四季度以来环比连续下跌的现象 ， 以最近国家统计局公布的房价变化来看 ， 11月 ， 70个大中城市房价新房房价上涨仅有9城 ， 二手房仅有3城 ， 房价指数环比下跌持续了3个月 ， 且跌幅在扩大 。
2021年房价降温下 ， 放眼2022年 ， 4个信号也同样延续了大家的担忧：
第一 ， 房企债务压力大
根据统计 ， 房企将在2022年迎来海外债到期高峰 ， 超3500亿元的海外债融资总额 ， 而现如今国家实施了三道红线和划五档的要求 ， 房企融资渠道收紧 ， 钱从哪里来 。
第二 ， 头部房企
恒大要在10年间转行做新能源汽车 ， 这是去年提出的企业未来的发展目标 ， 也就是说2022年可能就是10年计划的开端 ， 绿地要改行做基建 ， 还有部分房企涉足医美等领域 ， 头部房企纷纷开始抛弃房地产 ， 作为风向标 ， 他们撤离很难不影响其他同行 。
第三 ， 旧改和保障房入市加速实施
2021年11月 ， 商品房销售面积和销售额上涨继续走低 ， 房住不炒实施效果显著 ， 今年旧改范围达到了5.3万个老旧小区 ， 超过了往年水平 ， 2022年范围可能会更大 ， 目前已经有重庆市宣布2022年旧改计划 ， 将改造老旧小区改造1277个、3089万平方米、涉及群众29万户 。 去年有北京、广州等多城市推进百万保障房入市 ， 2022年大量便宜的住房进入市场 ， 市场房源过剩问题可能会更严峻 。
第四 ， 生育率走低
近期 ， 2021年统计年鉴发布 ， 有14个省份公布了2020年出生率数据 ， 10省跌破1% ， 户籍人口第一大省河南的出生人口首次跌破了100万大关 。 炒房时代过去后 ， 刚需是购房主力军 ， 而他们买房的动力主要来自于结婚和生育 ， 生育率都降低这么多 ， 买房动力显然不足 。
看到这些条件 ， 不少人越来越担忧楼市遇冷 ， 早买房将高价接盘房子 ， 那是不是说还是不买房更安全呢？我觉得有些人看问题有些局部化 。
首先 ， 数据从收集到统计 ， 再到公布需要时间 ， 现在生育率下跌问题 ， 统计的是2020年的 ， 而2021年5月份国家放宽了三胎生育 ， 随后多城市出台了配套福利待遇 ， 包含延长产假 ， 生育假 ， 还延长了男性陪产假 ， 增设育儿假 ， 提供真金白银的生育补贴 ， 以此来解救生育寒冬 ， 所以2022年可能会有更多城市陆续出台各种福利政策 ， 吸引人口涌入 ， 提高购房力和消费力 ， 有福利刺激下 ， 刚需购房观望心理防线会松动很多 。
其次 ， 金融融资松绑 。 虽然说楼市政策在收紧 ， 但也不是真的让房企没有解困机会 ， 2021年年底 ， 银行对金融严控松动是明显的 ， 比如对房贷额度提高 ， 给地方银行调整放款的空间 ， 多家房企宣布银行间市场发债计划 。 双管齐下 ， 通过刺激个人购房 ， 让房企从销售房产 ， 发债回血来保证企业正常运营 。
再次 ， 旧改的目的不是说让大家不买房 ， 而是让大家别囤房炒房 ， 受结婚和生育影响 ， 房子仍然需要去买 。 保障房主要还是一种租赁房产 ， 面向的还是流动人口 ， 但他们以后要结婚生育 ， 不可能永远停留在租房阶段 ， 只是一种过渡房 ， 除了打算真的一辈子租房住的人 ， 多数人不会因为保障房就真的放弃买房 。
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