商铺|6大建议，让小体量商业开发不那么难
近两年小体量商业集中爆发，一是因为一线及新一线城市老商圈已经进入城市更新期；二是因为三四线城市随着城改进程的结束，大盘规模供地减少；从未来的土地供应角度出来，3-5年时间内也基本上是满足新区域人的就近消费的小体量商业为主。而对于商业新手开发企业来说，小体量商业要如何做才能发挥出大的能量？一直是其困扰的问题，本文就来找寻小体量商业开发难点以及未来开发小体量商业的要点。
思考全盘价值是商业塑造的起点
商业是塑造或者提升全盘价值最好的切入点，前期没有想明白商业功能，很多业主在销售期都错失了一个超乎预期的“销售道具”，而销售道具的运用可以从以下两个案例来得到启发。
案例一：生活功能空间的极致化延伸，比如我们在操作郑州万科项目时提出“小家庭大客厅”的概念，将刚需购房者所需要的功能性空间通过商业的功能来实现，提升销售势能。
案例二：商业示范区打造，用较低的成本为项目打造一个“引流器”，目前市场上的常规做法两种；一种是做“真”的商业示范区，如周口一峰梦想城，先建出来2000-5000㎡商业区域，通过场景营造+招商运营将商业的氛围提前呈现。另外一种是做“假”的商业示范区，仅通过场景营造如外摆、商业橱窗的设计将商业氛围呈现出来，助力销售；比如新城吾悦街区的销售都在采用这种方式。
结合服务的小体量商业的服务案例，以及开发过程遇到的问题，发现开发企业在开发小体量商业时，常出现的三大思维误区：
- 财务逻辑不清晰，造成理想与现实的差距
很多时候在规划前期，开发企业没有算明白项目整体的开发账；明明是需要回收资金的，需要销售；但是最后却规划了一个盒子类或者裙楼物业，后期没有办法划成容易销售的商铺面积、又没有考虑后期商户经营性的需求，造成尴尬的处境。
- 为了资金的平衡，追求极致的小
商业地产的开发是一个长线运营的项目，前期投入成本相对来说较高，对运营专业要求相对较高，而投资回报周期相对来说较长。因此很多开发企业就谈“商”色变，想尽一切的办法来缩减商业的面积，造成后期难以达到运营的条件，无法形成核心竞争力。
- 节约成本，规划“通用商业”
在开始做商业的时候，为了节约成本就没有找类似我们这样的策略咨询公司，来确定商业未来的发展方向和操作模型；很多业主仅找行业内比较知名的设计院，认为有大师的背书就可以高枕无忧了，可是商业类的建筑需要满足后期商业设计条件、商业经营需求的设计原则；只有规划能让商家用的商铺、才能最大化的发挥商业的商用价值。
如何用财务模型指导建筑模型
开发初期很多业主会认为我先把能销售的产品销售出去、基本上也能收回前期的开发成本了，剩余的商业自持或者销售都可以，每年收取租金也是挺好的；但如果前期商业产品规划有问题满足不了后期经营业主的需求，大多数都会造成空铺的出现，租金收不上来，最后形成恶性循环。“世界上没有两片相同的叶子”，商业也是同理，每个项目的开发有其独特性和唯一性，不是Ctrl+C、Ctrl+V游戏；商业是全盘考虑后产物，我们常说财务模型指导建筑模型。
商业建筑的核心就是规划商用价值高的产品、那么小体量商业如何规划商用价值高的产品呢？可以从以下六个方面给各位朋友们一些启发。
1）更开放的空间：商业是“浪费”的艺术。小体量商业本身体量有限，因此呈现的空间要更加极致、让人能聚集起来；还有就要尽可能的和人流量大的街道联通，以开敞式的规划形式来保证人自然而然的流入。
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