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楼市|大变局：多城楼市“翘尾”2022年或首迎“房子升值潮”？高层表态( 二 )

楼市二手房杭州任泽平


  • 2020年8月份 ， 央行首次提出了“房地产企业的三道红线” ， 要求房企们把所有的负债等三项指标全部降低至绿线标准以内 ， 否则融资受到限制 。
  • 2021年的时候 ， 央行再次加码 ， 提出了“金融机构对房地产融资双上限” ， 一方面限制向
    房地企业的融资幅度；另一方面限制向购房者个人的融资比例 。

在央行“3+2”资金限制规定下 ， 各大城市各个银行对房地产贷款开始大幅度减少 ， 与此同时房贷利率开始纷纷走高 。 房地产企业们手中没钱了 ， 购房者们想买房子但是银行不给贷款 ， 即便是贷款那利率也非常之高 。
为了挽回销售量、扩充资金面 ， 房地产企业们争先恐后地掀起了“打折促销潮” ， 一时间房地产“打折内卷”形成了前浪推后浪之势 。
不过 ， 2021年底至2022年初 ， 似乎这种“内卷打折”迎来了转折 。
【楼市|大变局：多城楼市“翘尾”2022年或首迎“房子升值潮”？高层表态】2022年或首迎“房子升值潮”？年末岁初迎来大变局：多城楼市“翘尾”出现 ， 已经开始“动起来”了 。
1、成都这个中西部城市 ， 楼市迎来了翘尾情况 。 2021年上半年受到严厉调控之后 ， 成都楼市一夜冰封 ， 新房去化速度减弱的同时 ， 二手房挂牌量开始冲高 。
然而年末的2个月里 ， 成都的楼市去化速度有所抬头 ， 11月份 ， 二手房成交量达到了5600套 ， 12月直接达到了1万套大关 ， 相比起前几个月平均3000套/月的销售量 ， 11月份至12月份的二手房销售量有点让人瞠目结舌 。

至于为什么成都的楼市会出现如此“抬头热”的情况 ， 笔者认为是银行近期放贷速度增加的结果 ， 前期由于二手房放贷时间拉长 ， 有的2个月 ， 有的3个月 ， 随着银行信贷的宽松 ， 无论审批多久的贷款 ， 都在11月至12月一股脑释放出来 ， 导致住房成交量开始冲高 。
2、杭州这个新兴的一线城市 ， 同样不甘示弱 。 在2021年全年收缩的情况下 ， 21年末至22年初同样出现翘尾 ， 在21年杭州的楼市始终起伏不定 ， 新房成交20万套 ， 二手房成交8万套 ， 总数量达到28万套 ， 堪比北京等一线城市 。
不过 ， 杭州的新房和二手房呈现出分化明显的走向 ， 新房在一路高涨的局势下 ， 二手房市场跌宕起伏 ， 前期月均1万套随后逐渐减缓至3000多套 。 申花、奥体等地段 ， 摇号购房者更是异常激烈 。 在年末杭州第三轮土地供应结束后 ， 36块地皮有24块封顶摇号 ， 直接收761亿元 ， 全年一共的3轮土地出让金高达3100亿 ， 成为年度第一的卖地大城 。

随着10月份之后的信贷宽松 ， 杭州的二手房交易开始反弹 ， 10月1900套 ， 11月2600套 ， 12月直接达到了3400套 ， 2021年末的一周成交达到1190套 。
3、郑州 ， 从凉凉到回暖 ， 也经历了过山车 ， 在国庆节之后 ， 就有中介表示郑州的楼市收缩了 。 当期的中小房企 ， 无不表现出“打折促销”的样式 ， 有的折价1000元/平米 ， 有的折价3000元/平米 ， 市场上大大小小的开发商纷纷开启“折扣营销”模式 。
这一点在新房和二手房成交量都表现明显 ， 8月新房成交低破1万套 ， 9月新二手房的价格再次下探 。 三环内一长江路的楼盘 ， 2019年能达到1.6万/平米 ， 到了2021年的12月 ， 只有1.4万元/平米 ， 即便这么低 ， 还是没人购买 。
不过 ， 10月至12月 ， 郑州的房市似乎正在开启新一轮的“暖冬之旅” 。 随着信贷的放松 ， 市场上的购房信心也开始走高了 ， 新房库存由于太高了 ， 所以只能缓慢释放 ， 二手房的挂牌价格和成交量有了明显的提升情况 。

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