答案很多 。
例如 ， 公寓交易税比较高 ， 不好出手；首付50% ， 贷款10年 ， 上车代价高；自住的话 ， 40年产权不划算 ， 商电、商水、物业费高 ， 无天然气 ， 环境还乱 ， 不能落户 ， 没有学区……
但对于兰州的购房者而言 ， 不太敢碰公寓的原因还在于——卖得有点贵 。
按理说 ， 比起住宅 ， 公寓产权40年 ， 而且使用权限到期后所面对的不确定性更大 ， 所以其他城市公寓的价格基本上是同地段住宅低 ， 但兰州不太一样 ， 即便是平层公寓 ， 价格也比同地段的住宅高一点 ， loft公寓更就不在话下 。
而公寓之于开发商 ， 更是一种bug级的存在 ， 滞重、亏本、难啃的骨头 。
开发商在拿地的时候 ， 有商业配比 ， 即住宅搭着配套商业 ， 你要建写字楼 ， 或者建酒店 ， 或者是购物中心 。
房企拿地前会联合多部门进行产品排布成本测算 ， 其中一个最重要的审核要点就是商业的比例 ， 因为这两年用真金白银换来的惨痛经验告诉开发商 ， 那些吃掉利润 ， 拖垮项目变成亏损的配套商业 ， 往往是肉里搭的那个骨头——难啃 。
有朋友说 ， 曾经自己在做公寓项目的时候 ， 发现兰州很多客户 ， 对公寓和住宅的理解 ， 就是住和商的区别 ， 单纯地认为全国各地都有公寓 ， 且卖得好 ， 投资价值又高 。
而且那时候兰州本地的公寓项目又不多 ， 算得上是稀缺 ， 尤其对于一些租户而言 ， 公寓还比写字楼便宜 ， 像中天健广场58㎡的LOFT ， 月租金为5000元左右；名城广场60㎡左右的LOFT ， 月租金为4500元左右 。 按这样的租金水平计算 ， 大概20年可以收回成本 。
这些公寓都在核心区域 ， 办公环境也较好 ， 交通比较便利 ， 价格也在小企业的承担范围内 。
所以公寓一开始在兰州横空出世的时候 ， 还是得到了市场的认同 。
只是这两年在疫情的打击下 ， 兰州中小微企业的运行日益艰难 ， 而在去年3月份 ， 兰州住改商政策——这枚炸弹的落下给开发商和买了公寓的人浇了盆凉水 ， 很多人对公寓这类产品的质疑声不断 。
即便在2021年 ， 贝壳研究院做了一个产品偏好调查 ， 调查显示无论是市民还是客户 ， 除住宅外大家最喜欢的是公寓、公寓、还是公寓！
可喜欢是小孩子做的事情 ， 成年人都考虑价值 。
其实 ， 先不论这个政策在兰州会执行多久 ， 住改商在某种程度上对于一些经历了疫情 ， 急需要减负和被扶持的中小微企业来说 ， 确实是火中送炭 ， 意义重大的 ， 这是不能否认的 。
兰州的公寓前几年真的挺能唬人 ， 但现在购房者不好哄了 ， 尤其当 ， 类似于“兰州某拆迁户在大滩买了整层的公寓 ， 赔了几百万”的都市传说灌进我们耳朵的时候 ， 谁都觉得 ， 兰州的公寓就是个深渊巨坑 。
因此 ， 兰州的公寓人人喊打 ， 除了贵 ， 另一方面 ， 对于买入者和开发商而言 ， 除了质疑声不断 ， 他们现在也迷惑 ， 不太清楚这玩意儿应该何去何从 ， 有时候连营销团队都自嘲 ， 这就是割韭菜利器 ， 买了就亏 。
“公寓这种畸形产品 ， 不伦不类的 ， 早该淘汰了 。 ”
当这样的声音出现 ， 我们去想 ， 难道公寓真的要被市场淘汰吗？它可以被取代的吗？
我们大胆猜测一番 ， 假设公寓以后不做了 ， 也不弄商业配比 ， 全建住宅 ， 反正那些符合条件的企业都会全搬到住宅楼里去 ， 这么整行不行？
说句不好听的 ， 也就是那些符合条件的中小微企业还没入驻到你的小区 ， 你的楼栋 ， 平时楼上的邻居跳两步 ， 都能气的在业主群里口吐芬芳 ， 要是你的上下左右邻居都是业务繁忙的公司 ， 每天要有多少人整天走来走去 ， 三言两语的……你能忍？
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