对于刚需购房者来说，房子买了就是自住的，房价涨了是赢家，不涨还是自己的家，涨与不涨都可以接受。不过因为房子的价值涉及到家庭财富和个人尊严，因此即使房子是用来自住的，心理上还是希望能买到保值或者升值的房子。对于投资客来说，不仅希望房价上涨，而且希望房价大涨，只有房价大涨才能挣到钱。过去房价大涨的时候，确实有很多炒房客和刚需享受了房价上涨多带来的红利。刚需购房者可能没有直接赚到钱，但是名下房产大幅升值也会带来很大的满足感，而很多炒房客确实赚到很多钱，实现了财富自由。过去的楼市也让很多人产生了一种楼市挣钱很容易的感觉，甚至闭着眼买房都不会亏钱。不过这种楼市观念需要改变，因为如今的楼市环境发生了很大的变化，从过去的房价普涨转变为现在的有涨有跌，在新的楼市环境下，也应该有新的购房观念。
如何用两个字来形容现在楼市的变化，那就是“分化”，分化简单来理解就是不同的房子可能会有不同的发展趋势，比如一二线城市的房子可能呈现稳中有涨的趋势，而有些人口流出的三四线城市房价可能出现下跌；又比如好的地段的房子会保值或者升值，而一些地段比较差的房子会面临保值。在楼市分化的大环境下，我们应该理性看待房价的上涨或者下跌，相比于过去房价普遍上涨，现在的房价更可能呈现出有涨有跌。很多人都知道楼市开始分化，也知道未来不能再随便买房，需要购买能保值的房子。不过未来什么样的房子能保值呢？笔者认为决定房子能否保值的因素很多，比如城市的发展潜力，房子所在的地段，房子本身的户型、楼层、住宅类型等，小区的绿化、物业服务等，另外买房也要重视购房群体，弄清楚什么样的购房人群需要购买什么类型的房子。结合以上这些因素，未来10年这3类房子将会变得很抢手，不仅住着舒服还很保值，非常值得购房者购买。01区域性中心城市+黄金地段。据统计2019我国城镇化率为60.60%，而2018年城镇化率为59.58%，2019年相比于2018年增长1.02%。有专家预测，城镇化率超过60%以后，全国城镇化的速度会减慢，但是根据2019年城镇化的增长1.02%来看，未来几年，每年依然会有超过一千万人从农村进入城市，并且人口流入最多的城市就是区域性中心城市。什么样的城市可以称得上是区域性中心城市呢？所谓区域性中心城市，就是那些在一个区域内经济相对比较发达的城市，首先省会城市和直辖市都是区域性中心城市，然后还有一些城市尽管不是省会城市，但是经济比较发达，也算是区域性的中心城市，比如青岛市、深圳市、洛阳市、苏州市等，其实这样的城市还有很多，这里就不一一列举。
区域性的中心城市是人口流入的主要城市，相信大多数想去大城市发展的年轻人，要么选择去一线城市，要么会选择距离自己家乡比较近的大城市。对于区域性中心城市来说，最不缺的就是人口流入。有人认为近几年人口出生率在下降，房地产行业的人口红利即将消失，事实上对于区域性中心城市来说，只要城镇化一直继续，人口红利就不会消失，因此区域性中心城市的房子在未来很长一段时间都十分值得购买。不过并非所有区域性中心城市的房子都有升值潜力，马光远曾说过，对于大多数城市，城市中只有20%的房子有投资价值。也就是说即使是同一城市的房子，升值潜力也是不一样的，而那20%值得投资的房子，基本上就属于黄金地段的房子。很多人去大城市主要就是为了在大城市工作，而只有地段比较好的房子上下班才比较方便。什么样的地段才能称得上是黄金地段呢？首先是城市区域的中心，每个城市都会有好几个区域，每个区域的中心就属于黄金地段；还有就是有学区的地段，也是非常不错的地段；最后就是附近有大型商圈的地段，这类地段也属于黄金地段。总而言之，在未来很长的一段时间，区域性中心城市黄金地段的房子都是非常值得购买的。02大公司（工厂）和写字楼附近的房子。根据最新的《中国流动人口发展报告》，2019年中国流动人口的数量为2.36亿，可以说流动人口是一个非常庞大的群体，基本上每6个人就有一个流动人口。并且流动人口大多都是中年人和年轻人，在城市没有房子，如果他们想在城市长期发展，必须在城市买一套属于自己的房子，并且为了工作方便，他们尽可能会购买大公司或者写字楼附近的房子。根据央行的调查数据，已经有96%的家庭有房子，换句话说就是城市人基本已经不缺房子。未来城市最大的购房需求来源于流动人口，流动人口大多都是普通的打工者，收入水平很一般，对于这部分流动人口来说，城市的房价确实太高，只能接受小户型的房子。另外流动人口不仅是购房的主要群体，也是租房的主要群体，他们大多都没有房子，因此在买房之前，就只能选择租房。一般租房客为了降低租房成本，会选择小户型的房子，同时为了上下班比较方便，会尽可能选择大公司或者写字楼附近的房子。因此这类房子不仅未来流动性很强，同时有很高的租用价值。对于炒房客来说，房子容易出租可以实现以租养贷；对于刚需来说，因为这类房子的流动性比较好，以后换房子的时候比较容易出售，即使换房子的时候不想出售房子，也可以把房子进行出租，同样可以带来一定的收入。正是由于大公司（工厂）和写字楼附近的小户型房子具有很强的流动性和租用价值，未来这类房子将会有很强的升值能力，不管是刚需还是投资客都推荐这类房子。
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