过去几十年，深圳楼市一直是中国楼市的风向标，无论是房价冷暖还是住房制度改革，深圳楼市往往是先知先觉。
因此观察未来中国楼市的方向，我们首先是观察深圳楼市。
从深圳楼市近两年的走势以及住房制度改革举措中，我们能清晰感受到一点：楼市的收益率正在不断下降。
我一直认为，楼市的收益率表现在三个方面：
1、房产租金收益率；
2、房产溢价收益率，主要是房价上涨，房产升值；
3、房产的内部收益率，比如因房产而得到的就业、教育、交通、商业等资源。
一、楼市的租金收益率在下降
深圳中原研究中心监测的数据显示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌趋势，2021年租金平均约72元/平方米，下跌5.5%。与2019年相比，深圳租金下跌幅度约为11%。2017年6月，深圳租金平均为72元/平方米。这意味着，深圳的租金水平已经回到4年前。
深圳是一个人口增量城市，过去10年人口增加700多万，且深圳土地面积狭小，住房供应有限。在这种情况下房租还会降，主要是几个原因：
1、经济下行压力大。深圳是外向型经济，最近两年因为疫情、中美博弈对深圳影响比较大，居民收入受影响，最后反映到租金上。
2、长租公寓的不时暴雷以及“租金指导价”起到了控制房租作用。
2018-2021年长租公寓野蛮生长的时候，不断以高价抢夺房源，造成租金价格节节攀升。长租公寓暴雷租赁双方回归了理性，房东不敢要价太高，租客不再焦虑性租房，租金有所回落。
去年，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》提到：建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。
3、深圳的公租房对于抑制房租上涨起到巨大作用。
深圳此前曾发布文件：
到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套。主要分为三类：第一类是商品住房，占40%左右，以中小户型商品房为主。第二类是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，各占20%；第三类是公共租赁住房，占20%左右。
我印象中这份文件应该是2018年发布，经过几年内的落实、建设，已经有不少的低价人才住房、安居型商品房和低价公租房出现在市场上，你会看到深圳新出让的土地基本上是要求配置一定比例的保障房。这对于降房价、降房租有巨大的帮助。
在深圳我认识了两个朋友，最近都听说自己入住了公租房，租金很低，好像就1000多块，65平的面积，远比市场价低得多了。
很多人都说深圳是一个低租金的城市，因为有大量的小产权房，这些小产权房因为租金低，所以深圳虽然看起来房价很高，但整体的居住成本并不算高（相比北上）。
虽然不少的小产权房可能会面临旧改、棚改。但棚改后基本变成了高容积率的楼盘，里面配建了不少公租房。也就是这个过程中只是低租金的小产权房替换成了低租金的公租房，不会带来房租上涨。
低租金、低居民成本一直是深圳竞争力所在，随着未来大量的公租房配建，深圳相信会保持竞争力，也能给全国起到示范和参考作用。
正如很多人说的，继98房改之后，深圳住房体制迎来“二次改革”。
二、房产的内部收益率在下降
以前学区房是房价上涨的最大推手，哪里有名校，哪个对应片区的房价就涨得最猛。最主要原因是教育资源与房子挂钩，有了房子就是教育资源，教育资源越优质，房价就越高。
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