第四，房地产市场在下行中分化加深，市场的信用分层更加凸显，城市、区域、产品等方面的分化均在扩大。
在本轮市场下行中，刚需房源价格回调幅度更大，刚需市场与改善市场的分化加大。贝壳二手房数据显示，在下半年以来，低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源，小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源，楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。究其原因，是在信贷收紧的环境下，对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。
在区域上，五大城市群2021年市场“南弱北强”的周期特征更为明显，成交增速表现出由北向南递减的特点。不同能级的城市市场也出现了周期特征，一线城市表现弱于重点二线城市。
第五，与以往市场下行不同，2021年的市场迅速降温与房企信用紧密关联，即肇始于房企，也进一步影响房企。
随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款，导致房企融资规模明显下降。融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管，让可用于经营的现金流雪上加霜，进一步导致房企信用违约频发。
债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降，引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。在2021年，出现暴雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。
总的来看，2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。
过快降杠杆导致链式降温
贝壳研究院分析发现，年内市场出现了链式降温导致的“过山车式”下降。其传到过程为：3月份贝壳二手房景气指数首先回调，4月份二手房成交量持续下跌，6月份起二手房价格接近止涨，紧接着贝壳新房带看指数下行，7月起新房成交量开始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房价格转跌。
《报告》认为，2021年市场出现链式反应的直接原因是多重金融紧缩政策叠加，降杠杆过快。与历史周期不同，本轮房地产去杠杆是全方位的，对银行、房企、居民三端同步采取信贷管控收紧措施，并采取了贷款集中度管控、二手房指导价等直接干预政策。在不到一年的时间里，房地产金融长效机制全面落地，多项政策叠加实施，让市场出现信用危机。
对于今年而言，信贷投放与市场节奏错配导致市场过快降杠杆。粗略测算，一季度市场高热，居民部门新增中长期贷款1.98万亿，创历史单季度新高。如果全年居民中长期贷款投放量与去年相当约6万亿，上半年信贷额度消耗量占到全年的57%，超过过去三年47%-50%的区间。上半年信贷投放量较大程度上挤占了下半年信贷资源，三季度居民部门新增中长期贷款仅1.29万亿，创下2016年以来同期新低。
这次与历史上均不相同的是，由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。历次调控中，对于价格的管控主要集中在新房市场，通过设定备案价管控房企定价。本轮调控增加了对二手房市场价格的管控。二手房指导价除了降低买房人贷款成数外，更使得短期内市场观望，全市场流通困难。
对于房屋流通的担忧进一步恶化购房者的悲观预期，购房者同时面临房价下跌、延期交房、房屋质量下降甚至烂尾的风险，购房意愿降低。债务违约增加和资产减值预期加重银行对房地产的避险情绪，促使银行主动放贷行为更加审慎，反过来加剧信贷紧缩。各方预期与行为共振，全市场陷入了前所未有的“交易阻滞-预期恶化”负循环。
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