“二手房指导价确实是影响成交的重要因素，但从下半年开始，政府加大了新房的供应，而且在未来的两三年里还会有大量的限价新房入市，二手房相比之下就更没有优势了，接下来二手房的成交量大概率不会回升太多。”刁勇分析到。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从目前呈现的结果来看，深圳二手房市场得到了很好的控制，二手房指导价是调整的主要原因，但背后还透露着三个因素，即控制加杠杆、引导市场预期、稳定二手房价不再与新房形成倒挂。
“我觉得2021年的二手房指导价政策是深圳近几年调控最成功的一次，是长效机制的重要表现。”李宇嘉告诉时代财经。
二手学区房优势渐弱作为二手房成交量中的重要组成部分，二手学区房也受到了较大影响。
此前，福田的八卦岭、百花、园岭、华强北等片区因学区规划房价大涨，但因片区内都是30-50多平方米的小户型，总体价格并不算太高，所以成交量较大。二手房指导价出台后，叠加大学区制的计划实行，致使这些片区的二手房量价齐跌。
刁勇告诉时代财经，与大部分二手房不一样的是，学区房因为学区划分的特定性，一般情况下很难受到政策影响，“但从大学区制、教师轮岗制的文件发布后，学区房的优势就开始变弱，最近龙华区、罗湖区都在发布有关公办学校的学区划分新制度，这让接下来的学区房更加没有优势可言了。”
2021年8月，深圳拟推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，宣告深圳进入大学区招生时代。此后，深圳多个以学区房为主的片区接连出现二手学区房成交量下滑的情况。
据乐有家研究中心数据告，八卦岭片区2020年成交量为280套，2021年仅有89套成交；拥有深圳中学学位的翠竹片区上一年的成交量为145套，2021年却降到了43套；前段时间频上热搜的百花片区学区房成交量也从2020年的86套缩减至26套；而名校云集的园岭片区成交量从37套降到了11套。
进入新年，有关深圳学区房的政策接踵而至，继续加大对二手学区房的管控。
1月21日，龙华区教育区公示了2022年秋季新开公办学校招生范围，其中，华东师范大学附属深圳龙华学校划出“电脑派位学区”。1月24日，罗湖区发布《2022-2023年义务教育阶段新建公办学校学区划分》，公布新建学校入学规则，围岭学校、木棉岭学校、银湖小学等6所学校均采用大学区入学制。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁谈到，“随着大学区制的实施，学区房的优势确实有所削弱，不再像原来那么垄断，也不会存在买了某个名校片区的房子就一定能上名校，毕竟附近的竞争力也在加强。”但宋丁也表示，名校的优势依然存在，只是不再突出，而电脑摇号入学则是进一步强化当地的公平性。
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