前面提到的那位销售小姐姐告诉我 ， 老家的楼市里 ， 对她们新开发的楼盘威胁最大的 ， 不是竞品新盘 ， 而是那些一天没住过嘎嘎新的二手房 。
这些抛售当年返乡置业的房产 ， 大多数都是要腾出资金 ， 作为省城 ， 或者是杭州上海等等一线新一线城市的首付款 。城市居民想方设法逃离去更发达的城市 ， 已经成为当下很多十八线城市的楼市主旋律了 。
这种主旋律 ， 导致很多地级市的楼市非常脆弱 。
和所有的城市一样 ， 这里正在发生的 ， 也正是很多三四线城市所正面临的 。
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说完了地级市 ， 再说说县城 。
春节后几天 ， 我去到了老家下辖的县城 。 这个五十万人口的城市 ， 自然不如浙江县城那般产业发达 ， 但目前接近七千的房价 ， 也让当地人叫苦不迭 。
先说一说县城楼市的发展史 。 原先县城的房价 ， 只要四五千 ， 大家买房热情并不高涨 。
但2018年开始 ， 县城房价坐上了过山车 。
房价突然上涨的核心原因 ， 和大多数县城一样 ， 源自棚改货币化补偿 。 很多老宅被拆或者土地被征用的居民 ， 拿到补偿款 ， 第一时间就是涌入售楼部 。
那时候 ， 碧桂园 ， 恒大等大型房企 ， 以及当地很多野路子房企 ， 一下子如雨后春笋般出现 。
县城遍地都是塔吊和脚手架 ， 崭新的政府大楼 ， 体育馆 ， 九年制学校等破土上马的工程随处可见 。
那是县城楼市的黄金时代 ， 房子特别好卖 ， 房价也随之水涨船高 ， 12月开盘的项目 ， 一个春节下来就能几乎清盘 ， 销售们奖金拿到手软 。
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而当下 ， 这种场面已经不再了 。
春节里 ， 我在县城和同样是地产从业者的同学一起 ， 逛了三个楼盘 ， 顺便市调 。
每个楼盘的售楼部里 ， 人都不多 ， 只有稀稀拉拉的几波人在看房 ， 很多销售坐在前台接待区一边联系老客户 ， 一边等着客户上门 。
前前后后逛的几个项目和样板间 ， 跟十几波县城的购房人群打过照面 ， 会发现一个特点 ， 县城里的购房者 ， 往往拖家带口来看房的 ， 男主人脸部显得沧桑 ， 穿着也比较质朴 。
感觉是从事体力劳动者比较多的工作 。
这一点 ， 在销售口中得到了应证 。
销售告诉我 ， 他们项目的主要客户 ， 就是周边农村的“进城客群” ， 农村居民买房进城 ， 已经成为了当下县城楼市的主旋律 。
县城楼盘老带新的折扣远超返乡置业礼
一套商品房婚 ， 成为当下县城结婚标配 。 另一方面 ， 作为家长 ， 也更看中县城的教育 ， 再加上建材猛涨 ， 农村地区自建房随便一套 ， 也要大几十万 。
商品房变成了硬通货 。
尽管需求如此 ， 但由于今年南方大部分地区整个春节前后 ， 不是阴雨天气 ， 就是寒潮或者暴雪天气 。
恶劣天气的叠加影响下 ， 县城楼市的春节行情 ， 也毫无起色 。
然而 ， 这并不是某个省份的个例 。
前几天 ， 克而瑞地产研究院发布了一篇文章名叫《三四线城市返乡置业爽约 ， 今年春节成交缩水四成》
其中提到2022年40城春节商品房成交数据 ， 对比前几年 ， 三四线城市楼市成交量萎缩非常严重 。
很多城市的春节成交缩水严重
2022年春节周40个重点监测城市商品住宅成交面积及其变化
除去少数粤港澳大湾区城市 ， 大部分的三四线城市 ， 如洛阳、曲阜、开封、莆田、温州 ， 芜湖等 ， 楼市对比20年和21年春节 ， 成交量都是腰斩再腰斩 。
数据上 ， 已经露出三四线城市的楼市底裤了 。
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