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??新年伊始，龙湖入局。
??龙湖分拆出龙湖智创生活，并于1月7日递交招股书，拟计划在港交所上市。
??龙湖智创生活由原智慧服务和商业运营两大主航道核心打包而成，意在成为轻资产旗舰平台，与专注重资产运营的龙湖集团各有侧重，又相互协同，构成“一个龙湖”生态体系。
??这既不是对“龙湖智慧服务”的线性升维，也不是智慧服务和商业运营的简单相加，而是做乘法，或1+1大于2的超级加法，是在培育新物种和全新品牌。
??在龙湖看来，这才是应对K型时代的正确姿势。
??而新物种、新品牌的成功，一要有想象力，能预见大的商机，二要有执行力，能将想象变为现实。
??想象力来自：
??一、业绩增长不是快速，而是加速；不止营收，净利润也在增长。
??2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元。
??业绩的持续向好得益于规模不断扩张。
??截至2021年底，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。
??即使没上市，这也是一个稳进行业前十的量级。
??二、收入结构不断优化，高价值板块占比上升。
??截至2021年前三季度，住宅及其他非商业的物业管理服务毛利率为25.4%，商业运营及物业管理服务毛利率为35.3%。
??以对收入的贡献率而言，前者从89%下降到77.4%，后者从11%提升至22.6%。
??这是积极信号，意味着整体毛利水平会进一步提高。
??三、行业整体快速增长，“物管+商管”赛道将成新宠。
??未来5年，中国全业态物管市场总收入会达到8981亿元，复合年增长率为9.2%。
??而“物管+商管”的组合，尤其有巨大的增长和想象空间，因为商管是关键先生。
??不同于社区物管按面积收取管理费的商业模式，商管租金来自于客流量和销售额，主要靠的是经营和管理能力，因此商管企业拥有相当的定价权。
??在商管领域，参与竞争能力、资源获取能力、品牌知名度和科技能力的作用更为显性，组合得当，可建立较高的竞争壁垒。
??所以，“物管+商管”更会得到资本的追捧，获得更高估值。
??高多少？至少一倍吧。
??去年9月，碧桂园服务以百亿巨资收购富力物业，刷新行业纪录，而此前收购在管面积更大的嘉宝服务，出价仅为48.5亿元。
??因为富力物业拥有超过1000万平米的高端商业，其中80.2%商业项目收入都来自一线以及新一线城市。
??2021年，已经上市的华润万象生活静态市盈率达到83.5，而在去年下半年港股物企大跌之后，多支物业股的市盈率已低于10。相差何止一倍！
??此处，有必要多说两句龙湖的商管。
??或许因为美其宅太出名，很少有人注意到龙湖商业也非常出彩。
??罕见的战略定力，20余年的实战积累，不只使龙湖做出了一批商业标杆，还能在行业转型时，以此抢点赛道，占据先机。
??看下龙湖商管的核心指标：
??已向61个购物中心、180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，向60个购物中心提供商业运营服务，一二线城市购物中心占比超过90%，行业排名第三；
??手握5700个品牌资源，超过13,000名租户，年零售销售额为人民币446亿元；
??日均客流量3.1万人次，排名第二，平均出租率96.9%，排名第三，服务合约留存率2020、2021年连续达到100%。
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??执行力来自：
??一、科技助力服务焕新。
??线上化和智慧化，使得常规服务和专项服务便捷与安全兼得。
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