【闯关⑧|万科：以守带攻| 万科】
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编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。2021年，是房企最艰难的一年，头部房企也不例外。长期以来稳居地产三甲的万科，早些年就对外高喊出了“活下去”的口号。2021年，在严酷的生存环境之下，万科更是把稳健发展定为企业经营的第一要义。在2021年中期业绩会上，万科就已经表明了态度，称没有把规模和速度当成唯一的目标来看待，需要在风险和收益方面去权衡，稳字当头是企业当前的应对。之后，2021年11月16日，万科在内部下发一份倡议书，提出转变黄金时代的惯性思维方式，倡导要“节衣缩食”，打造“战时氛围”。虽以稳为主，但万科还是在2021年有着不俗的表现。在土地获取方面，万科在2021年的新增土地建面为2802.2万平方米，同样于百强房企中排名第二，新增土地货值为3940.3亿元。经营上，万科提出了“管理红利”概念。实际上，万科致力于战略先行，抢占赛道，近年来一直强调转型、寻找第二增长曲线。而在2021年，万科最重大的决定，莫过于拆分万物云于港交所上市。开发与经营并重，是万科很明确的一件事情。尽管生存环境十分艰难，但万科依然稳中有进。万科总裁祝九胜曾说过，“我们是农民，我们不去预测天气，老老实实种地、耕地。”事实上，采取保守策略并不是坏事，相反的，它能让企业走得更稳健，更长远。2021年，素有逆周期抄底传统的万科一改往日作风，转为全周期拿地。新一线城市及长三角区域城市，是其重点布局方向。实际上，万科在中期业绩会上已表示，要在优先保障投资质量的前提上补充土地资源。上半年，万科新增项目95个，规划建筑面积约达1505.9万平方米，拿地金额达962亿元，居百强房企首位，月均拿地金额为160.3亿元。其中，万科在长三角区域所花费的拿地金额达486亿元，超过上半年拿地总金额的50%。第三季度以来，伴随着拿地销售比不超过40%的监管新规出台，万科拿地速度有所放缓。2021年7月和8月，万科合计拿到了29个项目，而在9月份第二轮集中供地中，万科并未留下太多身影。2021全年，万科合计的拿地金额达1274亿元，较上半年仅增长312亿元，可见，万科在下半年拿地中已主动控速。拿地模式上，万科是出了名的稳健，在土拍市场的争夺战中，鲜少有其身影。而除了通过招拍挂的方式获取土地外，化身“白衣骑士”及城市更新也为万科增加不少土储。如2021年7月份，万科接盘华夏幸福于南京江宁的孔雀城上元府项目，据了解，该项目地块为当年的江宁“地王”，在2016年，由华夏幸福以14.8亿元竞得。而在此前，万科还接盘过蓝光位于石家庄、重庆、宁波等地多个项目。
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