土地市场呈现出弱势状态！
过去的十年八年 ， 整体的土地成交价格屡创新高 ， 经常听到“地王” ， 甚至不少地区都出现了地价比周边的二手房价格还要高 。 面粉的价格上涨了 ， 面包的价格自然就会上涨 ， 反之就会下降 。
2021年 ， 22城集中供地 ， 第1轮土拍数据非常漂亮 ， 多处城市频繁出现地王 ， 正因为形势大好 ， 众多房地产企业认为可操控的空间非常大 ， 纷纷出较高的价格用来“盈利” 。 第2次土拍的时候呈现出来的结果就是那么的惨淡 ， 流拍率达到了32.4% ， 北京、广州、杭州一直作为土拍大户 ， 流拍率居然高达50% ， 溢价率控制在15%以内 ， 全国300城平均溢价率仅有14.8% 。
2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿元 ， 同比下滑9%13个省份土地出让金下滑超过20% ， 包含云南、新疆、黑龙江、蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁 。
2021年下半年的土拍市场不理想也说明了 ， 2022年房地产市场也没有想象中可观 ， 房地产是楼市的风向指标 。
楼市新政持续发力
房地产的发展方向与政策息息相关 ， 过去有政策推动 ， 房地产上涨 ， 如今却有政策打压 ， 2021年楼市调控次数高达652次 。
三道红线 ， 针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍 。 踩一条红线有息 ， 负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息 ， 负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息 ， 负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15% ， 要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内 。
两道红线 ， 针对银行业 ， 2021年1月1日 ， 央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例 。 除此之外还有二手房参考指导价 ， 限购、限售、限贷、限价等众多政策调控2021年市场 。
长时间的楼市调控并没有得到有效的放松 ， 相信2022年整体的楼市调控政策 ， 依旧会在原基础政策上进一步细化 。
一切梦幻如泡影 ， 2022年的春节我们就可以看出弊端了 ， 根据58同城安居客披露数据 ， 显示返乡置业报告 ， 2022年返乡置业人群占比为41.2% ， 相比去年68.6% ， 下降27.4% ， 返乡购房意愿出现大幅度的回落！
2022年1月份 ， 整个楼市开局并不顺利 。 1月29个重点城市 ， 整体成交面积1429万平方米 ， 同比下降46% ， 北上广深成交量285万平方米 ， 其中上海就占到了接近50% ， 其他三座一线城市成交数据一般 。 新一线城市二线城市整体成交数据也一般 ， 大城市的房价走势决定了整个房地产的关键所在 。
各大研究机构都给出了20220房地产走势的预测：
易居研究院预测未来几年时间房价会呈现出弱势 ， 整体的房价由涨转为跌下降1% ， 创下本世纪以来最大“拐点” 。
社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3% ， 房产销售面积在-1%~-5% ， 房地产开发增速2%~5% ， 2022年楼市先是呈现出降温状态 ， 然后拉高 ， 最后走平 ， 房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态 。
中指研究预测 ， 2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5% ， 结构性更多的只是未来土地结构不断优化 ， 大城市聚集大量人才地方 ， 房价就有上涨空间 ， 对于三四线城市更加倾向于稳中有降状态 。
不要期待2022年的房价会出现大涨 ， 也不要期待2022年的房价会出现大跌 ， 整体的房价偏向平稳 ， 健康的趋势发展 。
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