所以说新中心和分中心不一样 ， 新中心的建成对距离是有严格要求的 。 那么分中心对距离有什么要求？没错 ， 分中心要求确实要宽松一些 ， 但也是有限制的 。 那就是我讲一下龙头位法则 。 而且在这我还稍微要调整一下 ， 让大家更容易操作 。 在讲龙头位之前 ， 我再强调一下一个城市龙头位它所在的地段绝不代表它的涨幅一定是最快的 。 咱们找龙头位它的作用只不过是一个照妖镜而已 ， 只是做一个参考 。 那么关于龙头位的判断 ， 我们先打开百度或搜狗地图 ， 把以下单位 ， 列如：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、浦发银行、中信银行、华夏银行、光大银行、民生银行在地图里用标记功能给它标记出来 。 然后注意三点 ， 第一 ， 直接搜这些银行（中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、交通银行、招商银行、浦发银行、中信银行、华夏银行、光大银行、民生银行）在当地的总部 ， 也就是说分行而不是支行 。 如果您是省会城市 ， 五大国有银行（中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、交通银行） ， 请搜某某银行某某省分行 。 比如说在南京 ， 那咱就搜中国银行江苏省分行 。 而股份制银行（招商银行、浦发银行、中信银行、华夏银行、光大银行、民生银行）因为没有省分行 ， 所以说搜某某市分行就行 。 比如说中国银行南京市分行 。 而其他非省会城市包括直辖市就直接搜某某银行某市分行就行 。
第二个 ， 如果某分行坐标它单个的不合群 ， 离大家集中的圈子直线距离在 4 公里以外 ， 那就说明很可能因为这个银行在大家合群的地方 ， 找不到合适的办公大楼了 ， 不得以才离开 。 大家所以说我们就把它刨除 ， 只保留集中度最高的区域 。 然后第三 ， 最后一步就是把合群的小伙伴画个圈 ， 圈中心附近就是我们要找的龙头位 。 好 ， 我们找到龙头位之后 ， 一二线城市以龙头为附近为起点 ， 如果开车 30 公里还进入不了这个新区 ， 三线以下城市则为 20 公里 ， 都属于超出通勤接受范围以外的远郊 。 如果说一个城市在这种地段喊口号 ， 要建什么新城新区强行发育 ， 那只能说基本上是来收割韭菜的 。 这些地段就算因为一些口号房价蹦起来了 ， 其实也是极为脆弱的 ， 根本谈不上什么保值 。 如果楼市一旦有什么风吹草动 。 这种地段的伪新区 ， 首当其冲是炮灰 ， 下跌幅度一定是最大的 。 这十来年已经有太多的例子去佐证了 。 超出这个距离的郊区 ， 房价天花板顶格了是市中心房价的 1/ 3 ， 如果高出 1/ 3 ， 咱们就别买了 ， 除非自己家或者是工作单位就在附近 。 好 ， 咱们总结一下今天讲的两个法则 ， 第一个是 10 公里法则 ， 用于筛选伪新中心 ， 测量方式是板块的地图直线距离 ， 百度地图有测距功能 ， 一测便知 。 第二个龙头位法则则是用于筛选任何新区的安全距离 ， 是点对板块的实际驾车距离 ， 只要导航显示超过 30 公里 ， 则为不建议购买的远郊 。
咱们举几个例子 ， 比如说那个天津的滨海新区 40 公里了 ， 而且它竟然奔着的是最高规格的新中心去建设的 。 那个投入真的是不计成本 。 可到头来又如何 ， 不尊重规律的结果 ， 滨海新区到现在产业依然是空心化 ， 大搞了十来年了 ， 就算是搞得最好的滨海新区开发区 。 目前房价还不到老中心的 1/ 3 ， 而且二手房很难卖出去了 ， 所以说它本质上还是个郊区 。 所以总结超出龙头位法则的新区 ， 不要去赌 ， 风险太大了 。 所以说像什么宁波的杭州湾、广州南沙、青岛胶州还有什么杭州的临安等等 ， 这种远远超出龙头为法则的地段 ， 投资价值真的不大 。 已经持有的朋友 ， 我真心建议你们有秩序的置换到市区好 。
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