可今年的春节返乡置业效果不佳：
今年三四线城市的返乡置业数量普遍不到2021年、2019年的50% ， 可谓十分寡淡 。
而菏泽、济宁这种城市的房子 ， 原来很多都是依靠棚改来消化 。 但在国家对棚改踩下暂停键的现在 ， 棚改已经不足以成为支撑楼市前进的砥柱了：
2017年山东计划新开工棚改740320套 ， 到了2022年只有76381套了 ， 这已经不是下滑了 ， 而是腰斩 。
此时此刻 ， 楼市拿什么来消化库存？
今年春节后 ， 几位来自菏泽的朋友和我说了两个菏泽楼市的现象 ， 一是大家不喜欢买二手房 ， 除了观念问题 ， 影响更大的因素是新房都卖不完 ， 谁去买二手房？
二是 ， 那边县城的房子主要靠“适婚族”来消化 ， “农村年轻人结婚必须在县城有房”已经成为了一种男孩相亲必需的前提条件 。
可城里的房子太多了 ， 没有棚改的“催化剂” ， 地方上已经不再适应楼市的节奏 。 因为城市还要发展 ， 城建还需提升 ， 地还需要卖 ， 新房子还要源源不断地盖 。
一边是不停歇的卖地、盖楼 ， 另一边是销售不畅、人口外流 ， 类似菏泽这样的城市真的没有限售的必要 。
菏泽的楼市现象就是山东的缩影 ， 所以才有了另外一些城市各种方式放松楼市政策的措施 。 万事皆有因 ， 有因就有果 ， 古人诚不欺我 。
03 你还敢买房吗？
在以前 ， 调控政策放松、首付降低、贷款利率降低 ， 是楼市进入上升期的标志 ， 并引起了一次又一次房价暴涨 。
但这次情况恐怕不同 。
上面第二节内容以菏泽为例分析了山东楼市的基本情况 。 人口外流、销售不畅 ， 怎么也看不到楼市要回暖或者大涨的迹象 。
另一方面 ， 今年就将实行房地产信息全国联网和房地产税试点 ， 这对于楼市更是一个大利空 。
前面说过 ， 在菏泽大家都不喜欢买二手房 ， 就连二手房中介都很少 ， 很多二手房源还需要靠熟人牵线买卖 。
这一点在青岛、济南表现也很明显 ， 那就是大家都不喜欢买二手房了 。
如果你在最近几年卖过房子 ， 那一定感受很深 。 你往外挂的二手房 ， 自我感觉价格已经很低了 ， 可就是没人来看 。 尤其是老房子 ， 不来个“骨折价” ， 根本就卖不出去 。
为什么会有这种现象呢？
背后其实是买房者思维方式的改变、买房者的减少、二手房源的增多三个因素相互作用的结果 。 和以前买房者唯地段论不同 ， 现在的买房者更加看重居住品质 ， 宁愿偏点也要买新房和次新房 。
而有品质的次新房 ， 价格往往比新房要高 ， 这导致二手房旧的没人要 ， 新的要不起 ， 更多的买房者扑向了新房市场 。
所以 ， 未来买房者最要关注一个问题是 ， 你的房子还能卖得出去吗？
为了你的房子还能保值、为了你的资金用到实处 ， 我对山东买房者提出以下建议：
一是 ， 青岛、济南之外的城市 ， 保留一套优质自住房足矣 ， 其他的房子要趁这次楼市回暖信号到来后尽快卖掉 ， 去级别更高的城市买房 。
二是 ， 尽快处理掉老破房子 ， 无论是老破小 ， 还是老破大；无论是地段好 ， 还是学区好 。 以后棚改愈加困难 ， 又特别难出手 ， 留着干啥？交房地产税吗？
三是 ， 手里有多套房子的尽快处理 ， 尤其是在同一个城市有多套房子的 。 因为房地产税试点期间 ， 大概率不会按照全国各地的房子总数量收费 ， 多个城市有房子的还有时间处理 。 对于买房者来说 ， 手里保留三套以内的房子就可以 ， 把多余的房子整合置换为优质地段的优质房子 ， 房子不在多而在优 。
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