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楼市最强的回暖信号是啥？无外乎就是调控政策和信贷的放松 ， 如今这一最强信号已率先来到山东 。
01 山东敢为天下先
昨天 ， 菏泽又出名了：
菏泽首套房首付由30%调至20% ， 并大幅下降贷款利率 ， 这对于楼市是一个实实在在的大利好 。 以往每次房价上涨的前夜 ， 都是由降低首付比例开始的 。
菏泽已经不是第一次敢为天下先 。
早在2018年12月 ， 菏泽市发文取消新购住房限制转让措施 。 菏泽是在2017年发布的限售政策 ， 一年之后就发文取消了 ， 这使得菏泽成为全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市 。
无独有偶 ， 菏泽也被称为全国第一个出台限跌政策的城市：
媒体在介绍别的城市限跌令时 ， 都会提到菏泽 ， 因为菏泽是开山鼻祖 。
【房产税|买房者注意，楼市最强回暖信号已到山东！然而……】2021年7月 ， 菏泽住建局下发文件《关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》 ， 其中提到恒大华府、恒大绿洲、恒大悦澜庭项目定价远低于市场价格 ， 涉嫌不正当竞争 ， 被调查处理 。
这之后 ， 才有2021年8月9日湖南岳阳、8月11日云南昆明、8月13日河北唐山、8月17日辽宁沈阳、8月31日江苏江阴、9月9日湖南株洲等城市密集发布的限跌令 。
今年2月7日时 ， 菏泽的邻居济宁也传出过取消二手房限售政策的消息 。
在2021年的最后几天和2022年的最开始几天 ， 山东省内的青岛、济南先后调整公积金政策 ， 淄博在全市放开公寓落户限制 ， 省住房和城乡建设厅发文提出逐步实现租房落户 ， 降低青岛、淄博的城镇土地使用税税额标准 。
此时 ， 我不禁要想 ， 为什么这些消息会率先出现在菏泽、出现在山东呢？
02 背后的现实情况
其实 ， 我一直认为菏泽、济宁这样的城市是没必要实行限售限购政策的 ， 就是青岛实行5年限售都是太严了 。
通过数据分析 ， 也是支持这种论断的 。
菏泽位于山东鲁西南 ， 很长一段时间以内一直都是山东经济最落后的地方 。 虽然这些年菏泽的GDP以很快的速度追上来了 ， 但人均GDP数据还是很靠后：
菏泽人均GDP仅比聊城高一点 ， 位居全省倒数第二 。
具体到人均可支配收入上 ， 菏泽仍是山东16市垫底的：
经济不行 ， 人口就会外流 。 在山东统计局发布的2020年人口数据中 ， 菏泽的常住人口比户籍人口少了148万 ， 人口流出数量位居全省第一 。
这从今年春节后菏泽人口外出迁徙情况就能明显地看出来 ， 一过了年 ， 人口就呼呼地外出工作了：
2月2日（大年初二）开始 ， 菏泽人就开始一日多于一日地外出了 ， 2月6日最高点是平时的5倍 。
所以 ， 作为一个外出务工大市 ， 菏泽很难吸引到外地人来购房 ， 只能靠本地消化 。
按照以往的规律 ， 春节返乡置业是一个潮流 ， 而且成交的房子数量很大 。 很多三四线城市 ， 特别是小县城 ， 就靠春节来卖房了 。
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