02 整体行情
除学区房外 ， 这几天青岛整体的新房和二手房看房量都有所增长 。 有媒体分析说 ， 这意味着今年青岛楼市将是一个不错的行情 。
其实 ， 这种分析有一定的片面性 。
不论淡季还是旺季 ， 年后历来都会迎来一波看房、买房的客户 。 因为很多人去年看了很长时间的房子 ， 过年期间和家人一商量 ， 年后就快速定下了 。
更多的情况是 ， 很多本想买房的人过年回家集齐了6个钱包 ， 年后一回到青岛就开始马不停蹄地看房了 。 也有的是被已经买房的老乡刺激到了 ， 或者是被家长唠叨该买房了 ， 年后也开始看房了 。
所以说 ， 现在看房量的增长 ， 并不能反映出今年的楼市行情 。 最起码到3月份 ， 才能看出今年上半年的情况 。
为了分析今年青岛楼市的行情 ， 我们先来看近期的一些楼市消息：
对待楼市的态度 ， 由去年年中的“压”到现在的“托” ， 转向迹象还是很明显的 。 关于房贷加点的下降 ， 可看贝壳今天的这个统计：
但现在的楼市已经不是2016年前的楼市了 ， 现在的买房者也不是那时的买房者了 。 在多年的“房住不炒”教育下 ， 大家已经形成了“买房不能赚钱”的惯性思维 ， 投资、炒房的已经很少了 。
兼之 ， 曾经最大的买房群体——拆迁户 ， 现在已经不足鼎盛时期的一半了：
所以说 ， 这些楼市利好政策究竟能发挥多大的作用 ， 还有待观察 。
另一方面 ， 今年很大概率将会实现房地产信息全网联网和房地产税试点 ， 这对于楼市是两个利空消息 。
因此 ， 今年楼市利好、利空政策都有很多 ， 楼市的不确定性增加 。
而对于青岛楼市 ， 除了LPR的统一下调和加点的降低、放款的加快 ， 其他的利好并没有到达青岛 。 青岛令人“诟病”的全国最严五年限售 ， 也同样没有放松的迹象 。
基于这些因素 ， 青岛楼市今年难有大的回暖 ， 但局部回暖是可能的 。 这个局部回暖 ， 很有可能还是像去年那样出现在学区房、新房和次新房上 ， 而且以市区、近郊区为主 。
总体来说 ， 很有可能出现上半年平稳、下半年回暖的行情 。
03 买卖双方的应对
今年以来 ， 青岛已经发布了好几个“城市更新”的政策 ， 举行了好几个“低效片区再利用”的“誓师大会” ， 城市开发建设大有向市区转移的迹象 。
楼市会跟随城市的发展方向而转移 。 最近几年 ， 市区新房供不应求 ， 郊区新房供大于求而且十分难卖 ， 此时城市和楼市发展向市区回归其实是一个市场导向 。 哪里的房子好卖 ， 就开发哪里的土地 ， 这对于解决青岛楼市的困境、缓解地方财政压力、改善城市面貌都是有很大积极作用的 。
结合青岛城市发展的方向、楼市的基本情况和未来行情的预判 ， 我对于买卖双方的建议如下：
买房者要搞清楚自己的迫切需求是什么 ， 买房子以满足个人需求为先 ， 升值为次 。 尽量买市区、近郊区的新房、次新房；学区、环境、地铁是最重要的三种配套 ， 越多越好；最好是买大户型；尽量不要买老破小、公寓、商业、写字楼等 。
卖房者要紧跟市场行情 ， 回暖后要抓住机遇赶快出货；手里有多套房子的要尽快置换为优质大面积住房；次新房可以保留 ， 老房子尽快卖掉 ， 以后二手房会越来越难卖；非自住的老破小学区房最好今年置换掉 ， 未来一年级新生越来越少 ， 今年是最后一个转手的大机遇了；多余的郊区房子可以向市区置换归拢 。
对于买学区房的家长来说 ， 要是孩子明年上学的话 ， 今年上半年可以买学区房 ， 因为这是没办法的事 ， 或者选择另外三种上学方法（见：重磅推荐：在青岛不买学区房 ， 也能上好学校的3种方法！）；后年以及以后上学的 ， 没必要赶在今年上半年买学区房 ， 可以等下半年或者以后 。
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