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昨天回复了网友 ， 关于小产权能不能转正的问题 ， 很多网友对此并不太理解 。 还拿去年颁布的《深圳经济特区不动产登记条例》（意见征求稿）（下称：《条例》）跑过来和我BB ， 说人家大V都解读了可以转正的 。
我特无语！
那么 ， 我们一起来看看下面《条例》中让我们误解的几点 ， 看完你便知道到底能不能转了 。
1、着力解决房地产登记历史遗留问题 。
2、缺省记载和交叉办证处理 。
3、绿本强行过户 。
第一点：这个也是多数人误解比例多的一个点 。 历史遗留登记问题和历史遗留违法建筑是两个概念 。 历史遗留登记问题用地本身就是合法用地 。 只是由于历史原因资料不全 ， 而没能登记的合法房产 。 在此之前 ， 这一类的问题的适用法规是66号文 。
历史遗留违法建筑说的是没有合法用地的违法建筑 ， 只是由于历史的原因而没有进行处理的房产而已 。 这一类房产的适用法规是《两规》和《新三规》 。
清楚了这两概念之后 ， 我们再回头看这个《条例》 ， 就会发现根本没有小产权房什么事了 ， 又何来转正一说呢？
目前深圳的小产权房大多数都不符合《两规》或者《新三规》的要求 。 即使是符合要求 ， 在与村股份公司理清利益关系这个环节上 ， 都很难搞得定 ， 而理清利益关系又是必备的条件 。
所以哪怕是《两规》《新三规》以执行多年 ， 真正能转正小产权的却少之又少的原因 。
小产权房的转正80%以上只能依靠城市更新旧改产权交换来转正 。
第二点：缺省登记和交叉办证 。
什么是缺省呢？
考虑到历史遗留违法建筑可能无法记载建筑物分摊建筑物面积 ， 重新测绘重新分摊建筑面积 ， 可能会影响已经颁发的不动产证的合法物权 。 因此 ， 本《条例》规定 ， 在处理不动产登记历史遗留问题过程中 ， 可以结合实际情况对登记簿的非必要事项进行缺省记载；在办理建筑物区分所有权登记的 ， 不动产登记簿可以仅记载专有建筑面积 ， 不记载分摊建筑面积 。
直白的说：合法建筑加建或超建那部分违法建筑不给登记面积 ， 仅在附记上记录 。
关于缺省登记 ， 《条例》上就已经说得很清楚的了：考虑到历史遗留违法建筑可能无法记载建筑物分摊建筑物面积！不知道为还有这么多人误解……
什么是交叉登记？
按照历史规定在未办理建设用地及房屋所有权首次登记的情况下 ， 已经为部分房屋办理分户登记或者转移登记的（交叉办证） ， 能补办首次登记的 ， 应当办理首次登记；确实无法补办首次登记的 ， 可以突破连续登记原则 ， 在权属清晰的前提下 ， 不补办首次登记 ， 继续为同宗地内其他房屋按照原规定继续办理不动产手续 ， 但是新办理的物权不得损害已经设立的物权 。
白话点来说就是：每套房子都必须办理房地产登记 ， 最开办的证即为初始登记 ， 有了初始登记之后才可以转手转移登记 。 现在是因为历史遗留原因 ， 没有办证 ， 但实际上已经交易过多了的房子 ， 实在没有办法追溯办理初始登记的 ， 可以不再初始登记而直接登记当前业主 。
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