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购房置业|谢逸枫：小阳春要来了！楼市重回2014年新一轮调控放松周期( 二 )

购房置业房贷


其三是库存释放 ， 供应增加 ， 取消限价 。
其四是向市场释放善意 ， 鼓励市民上车买房 。
其五是属于一城一策的范畴 ， 符合政策导向 。
所有的调控政策中 ， 降低首付、取消限价、放松限购限贷、降低交易税费、是力度非常大的政策放松 ， 此前一些地方局限于房贷利率调整等政策 ， 其对于住房交易数据的刺激其实是不到位的 。 而首付比例降低、取消限价、放松限购限贷、降低交易税费、是实质性的鼓励楼市、激活市场交易的政策 。
本轮楼市政策刺激、调控放松周期的途径 ， 与上轮一样 。
其一是菏泽 ， 率先降低首付 。 菏泽作为三四线城市的代表 ， 成交腰斩、库存上升、房价下降、卖地收入大跌 。
其二是非限购的三四线城市 ， 率先放松楼市调控政策 ， 一二线城市后面跟进 。
其三是政策放松的力度、范围、规模由小到大 。
其四是政策的种类由单一到组合 。
其五是市场逐渐见底企稳 ， 房价回升 。
预计 ， 后续各地有望进一步实质性松动 ， 包括降房贷利率、降首付比与调整认房认贷标准、放松限购限售、降低交易税费等需求端政策 ， 包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等供给端政策 ， 还包括适度促进投资需求 。 因此 ， 2022年2季度见底企稳 ， 楼市小阳春将要来了 。

上周 ， 笔者参加了几场地方经济与楼市专家视频会议 ， 提出几点建议 ， 望采纳 。
其一是不要搏弈了 ， 上面已放 ， 赶紧采取措施行动 ， 避免出现更大的风险 。
其二是不要观望了 ， 形势恶化 ， 当下正是救市好时机 ， 避免出现更多的房企爆雷 。
其三是首套、二套首付降至20％、30％ ， 加利率优惠 。
其四是限价 限签取消 ， 限购限贷限售 ， 二手房指导价放松 ， 考虑三套房贷放开 。
其五是人才、农民、大学生购房 ， 财政补贴＋宽落户 。
其六是免契税、印花税 ， 减土地增值税、企业所得税 。
其七是二手房转让5改2免征 ， 房地产税缓后再试点 。
【购房置业|谢逸枫：小阳春要来了！楼市重回2014年新一轮调控放松周期】其八是商品房预售条件放松 ， 预售款监管比例放宽 。
其九是优化三条红线 ， 房地产贷款集中管理制 。
其十是22城宅地出让限制政策放松 。
2022年全国房地产市场将呈现“前低后高、先冷后热”趋势 ， 随着住房限制、融资政策的调整、纠偏、放松 ， 以及金融、货币、信贷、额度的松绑、放水 ， 北京、上海、广州、东莞、佛山、苏州、合肥等热点城市的二手房成交已经开始“翘尾” 。
我对2022年全国房地产市场的基本认识：
其一是2022年全国房地产市场将呈现“前低后高、先冷后热”趋势 。 信贷底、政策底和市场底 ， 楼市的拐点是购房的最佳窗口期 。
其二是国家鼓励买房 ， 房地产市场信心迅速恢复 。 几大部门纷纷送出“大礼包” ， 住建部门定调2022年的充分释放居民住房需求 ， 意味着国家鼓励购房以提振住房消费 ， 今年市场的信心将迅速恢复 。
其三是市场、融资未全面复苏回暖前 ， 大中上市房企的债务危机、风险还会持续、蔓延 ， 洗牌会加剧 ， 进入新的竞争格局 。
其四是央企、国企、信用好的典型民企成主角 ， 这轮市场周期 。 限制措施多 ， 土地供应、新增商品住宅供应疲软 。
其五是政策转折点到来 ， 执行、传导不到位 ， 维持房地产市场稳定 ， 是政策重中之重 。
其六是短期 ， 政策未全面宽松前 ， 房地产市场不会迎来爆发式V型反弹 。 这轮调控放松和过去不同 ， 市场基本面、政策环境、经济增长大为不同 ， 不要对市场V型反弹有幻想 。

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