江宁|房子买在南京江宁，被相亲对象看不起？( 二 ) 房价

其实，一直以来，江宁在南京相亲市场上都不占优势。主城有房、河西有房、江北核有房，可以算是闪光点，但很少有人会说自己江宁有房。

为什么，很多人看不起江宁的房子？

03我觉得，一个原因是大家对江宁有所误解。

房价上的江宁，链家显示均价2.5万/㎡，略高于浦口2.3万/㎡。但也弱于栖霞2.9万/㎡，弱于雨花3万/㎡。
这房价均价，能理解。毕竟江宁疆域大，区域覆盖的房源中，有很多是非正规商品房小区，房价是很低的。这就是江宁的「下限」，确实比较低。

相比之下，主城有众多老牌豪宅和XQ房，建邺更不必说，堪称南京房价天花板，愈发显得江宁弱势。

客观上，江宁的中低价房相对较多，但实际区域发展较好，产业突出，上市公司众多，且多为园区经济又较为分散。因此，广大刚需、来南京的年轻人容易在这里有落脚点，性价比突出， “居住南京”也不是那么难。
产业人口+配套成熟+总价100多万的房源，这在江宁是完全可以做到的。
同时，江宁也不乏顶级豪宅，比如证大九间堂，老牌的玛斯兰德、帝景天成等。而且江宁很大，产品类型也很多，这里可能拥有南京最多的别墅小区，高中档都有。这是江宁的房价「上限」。
于是我们看到，江宁TOP10小区房价表里， 7万/㎡、8万/㎡的别墅，江宁也不是没有。
比如，证大九间堂被誉为“亚洲十大超级豪宅” 。当然，这种属于顶流级小区，比河西大平层要贵多了，与普通人间隔太远了。

上限：上亿的顶级豪宅；
下限：一百万的房源很多。

总之，毫不夸张的说，江宁是南京房价“上下限”区间最大的区域。既有顶豪，又有大量刚需房。
04房价是交易博弈，供需关系的反应，也是区域发展及认可程度的晴雨表。
我们不能简单的把房价等同于区域发展，因为房价的因素比较复杂，但同等区域的发展情况下，是一个很好的观察角度。
先来看江宁核心区域的房源成交情况，我们可以看到，在九龙湖、百家湖、杨家圩这样的黄金三角区，品质次新房的成交已经全面突破4.5万/㎡，部分房源甚至超过了5万/㎡。

再来对比这几年炙手可热的江北核心区。

很显然，江宁虽然低调，但房价并没有大家想象中的低迷，甚至在核心区域的品质次新房，房价超过了江北核心区。
分析一下，有两点原因：

1、发展模式影响。江北核心区是规划先行，产业和人口还没有落地，因此房价波动大，受行情影响和大众预期明显；江宁发展成熟，商业、交通、人口已经完全落地，房价稳步上涨，不会有剧烈波动。
2、供需关系影响。江北核心区这两年大量土拍、上新，区域内新房供应量井喷，因此二手房成交数据一般；江宁核心区域土地稀缺，新房供应不足，品质次新成为区域内部改善置换首选。