安居房|库存高企！这20个城市，买房暂缓商品房|深圳市

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作者：子非鱼
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楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口，但归根结底，无论金融、土地还是人口，这些影响因子都是通过左右供需来影响楼市。
房产虽然是特殊的商品，但依旧是商品，既然是商品。涨跌的逻辑势必会遵循着供需变化的市场规律。
以上一轮牛市来说，房价出现全国性普涨，主要是因为：
一线城市与强二线城市方面，在降准降息降首付背景下，需求得以释放，再加上货币贬值性推动，房价不断攀升。
三四线城市方面，则在于货币棚改推动了购房需求，助推它们跟涨。
同样的，去年下半年全国房价出现普跌，是因为在信贷截流背景下，全国金融杠杆出现了短暂性撤销，购房需求因此出现了短暂性搁浅，才有了普跌局面。
再比如近日发布系统性救市政策的国家中心城市郑州来说，它之所以放松限购、取消“认房又认贷”、并重启货币棚改。
郑州之所以如此火急火燎，是因为郑州楼市库存积压，房价已经阴跌了4年。
最近有人梳理过郑州的潜在库存，为1.09亿平方米，按照此前郑州年均1300至1800万平方米的销售速度，即便郑州未来不增加供应，也需要卖7年左右。
如果不快速消化库存，郑州的房价仍将持续阴跌下去。
这是郑州发布系统性救市文件的根本推动力，目的就是调动需求，快速去库存。
从全国范围来看，根据克而瑞披露的数据，截止到2022年1月，库存量在1亿平米以上的城市还有贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台。
此外南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山的库存量也在8000万平方米以上。
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当然，库存高并不一定有风险，还得看销售速度。用库存与销售速度计算出的去化周期数据，才能看出一个城市的楼市风险系数。
数据显示，由于去年全国楼市冷场，截止到目前，三四线城市的平均库存去化周期达到了21.09个月。一线城市为11个月，二线城市为15.99个月。
我们都知道，住建部此前就下达过一个规定，如果一个城市的去化周期低于12个月，则要加快供地，如果介于12个月和18个月之间，则适当增加土地。 18个月至36个月的，则要减少供地， 36个月以上则要停止供地。
以这个界线来看，目前楼市下行压力主要集中在三四线城市。因为目前三四线城市不仅库存高，大多数人口还在流失，即便号召去库存，也不知道卖给谁了。
21.09个月，只是一个平均值，其中有不少城市，去化周期高得吓人。
克而瑞数据显示，被监测的66个三四线城市中， 32城去化周期已在20个月以上，其中有不少在30个月以上。
截止到目前，全国商品房去化周期在30个月以上的城市有20个，其中大部分是三四线城市，个别是二线城市，去化周期从长到短分别为：
防城港、铜陵、大连、梅州、连江、宝鸡、烟台、北海、来宾、钦州、兰州、福清、嘉兴、长春、日照、惠州、泸州、呼和浩特、汕头、淄博。
以上这些城市，房价下行压力非常大，购房者可以暂缓买入。尤其是防城港和铜陵，防城港的去化周期超过了70个月，铜陵超过了50个月。

安居房|库存高企！这20个城市，买房暂缓

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