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日前 ， 福州市自然资源和规划局发布了2022年首场土拍公告 ， 预计将于3月中旬公开出让六城区的20幅地块 。
全篇公告阅读下来 ， 信息量很大 ， 比如优质地块明显增多 ， 商品房指导价普遍上涨 ， 此前流拍地块摇身一变重新上架等等 ， 诸多细节耐人寻味 。
而最让东街1號感兴趣的是 ， 此次土拍 ， 三江口板块有望引进重磅教育配套 ， 由此 ， 该片区或将诞生一波新的学区房 。
根据土拍公告 ， 新拍地块宗地2022-06号（仓山三江口出让地块二十二）占地144亩 ， 起始价14.81亿元、最高限价17.03亿元 ， 起始楼面价约9460元/㎡ ， 商品住宅销售指导均价为28000元/㎡ 。 其用途除了住宅外 ， 还需配建小学、幼儿园、绿地用地 。 划重点 ， 该地块配建的小学建成后将无偿移交福州教育学院附属第一小学（一附小） 。 可以合理推测 ， 该地块未来极大可能建设一附小分校 。 福州教育学院附属第一小学是一所百年老校 ， 是福州市教育局直属的公办小学 ， 师资水平可圈可点 ， 对口中学为福州十一中 。
若该分校投入使用 ， 再加上麦顶小学三江口分校、清华附中福州学校、福州八中 ， 三江口的教育配套已经相当不错了 。 不难看出 ， 福州为了三江口的整体建发展确实是花了心思的 。
众所周知 ， 三江口板块的去化压力还是比较大的 ， 东街1號根据不动产官网的网签数据 ， 整理了目前三个片区主要新盘的库存情况 。
首先是樟岚片区 ， 这是三江口卖得最好的区域 ， 目前片区内新房去化进度基本都在八成以上 ， 剩的商品房已经不多了 。滨江正荣府：商品房163套；安商房694套
大东海江山府：商品房562套；人才房146套
中建香樟南岸：商品房5套；安商房110套
三江岚隽：商品房2套；安商房9套
榕城江上图：商品房99套；
已备案商品房合计剩余831套 ， 配建房合计959套 。 梁厝片区以景粼天筑和星海天宸为主 ， 整体上看龙湖项目要比中梁项目卖得好许多 。景粼天筑：商品房158套；
星海天宸：商品房275套；
已备案商品房合计剩余433套 。 清富片区是目前滞销重灾区 ， 其中部分已经走起了降价路线 ， 售价掉到1字头 ， 去化依然艰难 ， 库存高企 。中海锦江城：商品房883套；安商房135套
三江花语城：商品房190套；安商房2套
万科金域缇香：商品房137套
远洋天赋：商品房397套
三江理想城：安商房656套
新榕金江郡：安商房2275套
泰禾福州湾：商品房282套
已备案商品房合计剩余1889套 ， 配建房合计3068套 。 综上 ， 针对目前已经备案的项目 ， 商品房库存约有3100套 ， 加上未备案的房源 ， 商品房库存至少有6500套左右 ， 若再加上配建房 ， 用天量库存形容不为过 。
通过初步盘点不难看出 ， 虽然同处三江口 ， 清富和漳岚、梁厝的悲欢并不相通 。 三不靠的清富片区内新盘数量多 ， 且体量都很大 ， 去化压力可想而知 。
耐人寻味的是 ， 宗地2022-06号地块恰巧就在清富片区 ， 若该地块顺利拍出 ， 不排除未来周边楼盘划片一附小分校的可能 。 那么 ， 此举能否复刻清华附中福州学校的销售奇迹 ， 盘活清富片区的库存呢？东街1號认为 ， 一附小分校的设立 ， 更多的意义在于对三江口当地教育资源的补充完善 ， 至于“带货”能力和效果 ， 则持保留意见 。 一方面 ， 一附小与清华附中在知名度、认可度上存在巨大差别 。 另一方面 ， 除了学校 ， 在地铁、商业等其它服务配套方面 ， 清富片区和漳岚也有一定距离 。 同时 ， 东街1號也不建议单纯为了一个空降的学校 ， 特别购买学区房 ， 无论是否是名校 。 十年树木 ， 百年树人 ， 教育的发展有自己的规律 ， 并不是沾个名校的光就能出成绩 。 好的学区的形成 ， 需要长时间的积累 ， 需要学校软硬件的持续投入 ， 才能培养出属于自己的生源 。
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