1990年一年建造的房子面积是1000万平方米 。 2000年以房企建的房子面积1亿平方米 ， 2010年房子面积10亿平方米 ， 2017年房子建筑面积17亿平方米 ， 后面3年没有上涨 ， 到2020年 ， 应该是20亿平方米 。
目前房地产进入新阶段 ， 中国房地产10个指标出现拐点 。
第一是14亿人口是天花板 。 大家认为14亿人口是天花板 ， 总之人口在减少 。
第二是中国城镇化率达到65% ， 几乎等同欧美国家75% ， 中国城镇化率实际是把农村的年轻人、青年人抽出来 ， 增长5、6%到头 。
第三是中国人口老龄化现在加速 ， 2020年21% ， 到2035年达到30%以上 ， 2050年、2060年达到40%以上 。
老年人越来越多 ， 需要房子越来越少 。 死亡率增加 ， 房子会退出来 。 这三个指标 ， 都会改变住房结构、改变住房需求 ， 对新房需求大幅度下降 。
第四是新房需求萎缩 。 截至2021年 ， 房企建好的房子 ， 手上有6亿平方米房子没有卖出去 ， 这是一手房库存 。 中国老百姓买下来的房子 ， 没有住 ， 就是投资 ， 有20% 。
目前中国总的房子面积400亿平方米 ， 新建商品房面积 ， 90年以后卖掉的 ， 在老百姓手上的有300亿平方米 ， 其中60亿平方米是投资的（空关闲置） 。 空关闲置的60亿平方米 ， 每年房价增长20%-30% ， 五年翻一番 。
就算手上有1套-2套以上房子空关闲置 ， 不怕 ， 心理上是非常高兴的 。 房企房子没有卖掉 ， 但是房子房价在上涨 ， 不卖掉反而划算 。 如果房价不上涨 ， 库存就会积压 ， 导致新房住房需求大幅度萎缩 。
第五是人均住房面积达到天花板 。 2019年人均住房面积48平方米 ， 2020年人均住房面积50平方米 ， 欧美国家人均住房面积50平方就是天花板 。 40年前 ， 中国人均住房面积5平方米 ， 40年后人均住房面积达到50平方米 ， 上了天花板 。
第六是年度投资达到天花板 。 中国房子的建设量等于世界的一半 ， 房地产已到拐点 。 2000年1亿平方米 ， 2010年是10亿平方米 ， 到2016年、2017年17亿平方米 。 17年里面造房的建设量 ， 涨了16倍 ， 20年时间翻了四番 ， 已经达到天花板 。
到了16亿平方米 ， 这个量占到世界的总量是多少 ， 你知道吗？全世界70亿人多 ， 到2020年 ， 新建造的房子面积就是20亿平方米 ， 中国等于是全世界的一半 ， 全世界之外 ， 中国建造了17亿平方米 。 中国14亿人口 ， 凭什么20%的人 ， 过去30年去扩张 ， 人均面积50平方米了 ， 就没有这个住房需求了 。
这个拐点 ， 是讲去年17亿平方米 ， 不是一年间突然间下降 ， 是一年一年的削减 ， 下降 。
第七是房价大涨大跌的时代已完全过去了 。 中国地价、房价20年翻了四番 ， 已经达到天花板 。 上海最贵地方衡山路 ， 房子才7000元/平方米 ， 现在是14万/平方米 ， 就是20年20倍 。 北京最贵地方王府井 ， 20年上涨到16倍以上 。
全国基本大多数地方 ， 20年翻了四番 。 土地价格是从100万/亩到1000万-2000/亩 ， 20年上涨10倍-20倍 。 一个城市的土地、房价5年、20年翻一、四番趋势存在时 ， 所有房企都会买地、囤房、囤地、炒地 ， 房企不怕库存 ， 大搞规模 ， 拼命融资、贷款 。
这个拐点 ， 是讲房价、地价15年、20年、三番、四番这样往上涨 ， 现在到头了 ， 不三番、四番往上涨 。 以后10年房价会上涨 ， 每年房价上涨的幅度低于GDP ， 这样与过去五翻一番是不同的 ， 这个势头就拐过来了 。
不是说房价5年跌一半、10年跌两半的概念 。 房产总有折旧 ， 如果550亿平方米 ， 每年1.5%-2% ， 就是10亿平方米 ， 不要去造20亿平方米 ， 这样形成可持续的平衡状态 ， 总体上就可以平衡 。
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