第八是危旧房改造、旧城改造的基础设施建设大规模的需求差不多到天花板 。
第九是城市的学校公共基础建设已到天花板 ， 大学过剩了 。 1980年大学在校生占地人均10平方米 ， 现在3000多所大学 ， 在校生占地人均50平方米已经到了 。
第十是中国房企普遍高负债率未来要降到40% 。 中国房企普遍高负债率 ， 有的甚至达90% ， 未来要降到40% 。
二是中国房地产开发、房企运行新常态 。
未来五年、十年 ， 中国房地产开发新常态 ， 房企运行新常态 ， 应该有五个方面的调整 。
第一是高负债率状态结束 。 必须要明白 ， 全世界 ， 包括美国、欧洲房企的负债率 ， 都没有超过50% 。
中国香港的房企全部负债率不超过40% ， 中国内地的房企负债率超过80%、90% ， 是过去三高（高房价、高地价、高需求） ， 20年翻三、四倍 。
那么一旦没有这个需求量 ， 房企就会进入新常态 ， 负债率就会下降 ， 下降到50%、60%、70% 。
第二是高杠杆、高负债、高周转状态结束 。 高地价的买地 ， 大楼盘的造房 ， 造了大量的库存 ， 这样的状态会减少 。 按照市场供需 ， 进行结构性的开发 。
第三是房企主业化、做精准投资 。 房企疯狂的跨界 ， 房地产赚钱了 ， 既搞金融、又搞商业 ， 制造业、工业的术业有专攻的行业状态会减少 ， 不会胡闹了 。
第四是房企高度集中、垄断 。 房企乱生子公司的状态会减少 ， 未来10年中国90％房企死掉 。 房企乱生子公司 ， 中国多如牛毛 ， 独立法人的房企9万家 ， 9亿城镇人口 ， 1万人一家房企 。
美国建造房子的开发商 ， 没有超过500家 ， 中国的房企数量比全世界加起来还多 。
实际上 ， 中国不需要这么多房企 ， 有1万家就足够了 。 未来10年 ， 中国90%房企死掉 ， 9万家变1万家 ， 法人登记里不断的注销 ， 有的是倒闭、破产 ， 有的是关闭、转型 。
第五是房企的商品房由卖转租、融资模式转变 。 例如开发50五平方米 ， 其中25万卖商品房 ， 25万租赁房（长租公寓） ， 自持 ， 商住两用 ， 变化负债率下降 。
租赁房的租金 ， 可以发ABS（资产支持证券化债券） ， 就是rreits(房地产信托投资基金) ， 资本市场的债券就来了 ， 产生一半资本 。 然后银行贷款建房子 ， 卖房子 ， 又可以产生一半资本 ， 这样就是比较平衡 。
这5个变化 ， 就是房企的经营状态 。 所以不要担心 ， 这一次房地产的阵痛 ， 带来房地产一个拐点 。 拐点过后 ， 是房地产新常态、新模式的开始 。
三是五招实现房地产软着陆 。
目前房企爆雷 ， 怎么办 ， 怎么去适应 。
第一是房地产 ， 依然是支柱产业 ， 占GDP的20% ， 要稳定 。
第二是房地产 ， 依然是民生产业 ， 老百姓60%的财富是房产 ， 要稳定 。
第三是房地产 ， 依然是半金融产业 ， 大量的房子按揭、土地抵押贷款 ， 一旦崩 ， 金融问题大了 ， 要稳定 。
【房价|谢逸枫：未来10年90%房企死掉 房价大涨大跌时代结束？】第四是房地产 ， 依然是连接、拉动57个相关基础、主导、先锋、龙头的产业 ， 要稳定 。
第五是房地产 ， 依然是财政收入的重要来源之一 ， 占税收40% ， 占地方财政50%以上 ， 要稳定 。
第六是房地产 ， 依然是就业稳定的保障 ， 要稳定 。
第七是房地产 ， 依然是家庭资产配资的主要资产 ， 要稳定 。
第八是房地产 ， 依然是地方基础设施与城市建设的主要资金来源之一 ， 要稳定 。
第九是房地产 ， 依然是地方经济增长、发展的引擎、火车头 。
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