文/谢逸枫
笔者对重庆大学特聘教授黄奇帆2022年3月14日预测未来中国楼市的判断 ， 不完全赞同 。 按照黄教授给出中国房地产出现十大拐点、中国房地产运行新常态、五招实现房地产软着陆的观点 ， 部分是值得商榷的 。
笔者认为 ， 未来10年90%房企死掉 ， 是不可能的 。 数量逐渐缩小的肯定的 ， 未来10年内将保持着6、7万家以上 。 9万家房企变1万家是什么概念 ， 就是一年差不多死掉8000家房企 ， 1个月死掉666.7家房企 ， 每天平均死掉21.5家房企 。
目前国内需求大 ， 首先是新增需求、存量改造、折旧需求庞大 。 其次是户籍城市化率才45.4% ， 未来还有几亿人口进城 。 再次是2亿租房需求 ， 部分转变成购买需求 。 再其次是人均住房面积 ， 特别是人均住房套内面积才24平方米 。
根据2020年统计年鉴 ， 2019年我国平均家庭户规模（人/户）约为2.92 。 如果据此进行测算 ， 受访样本人均住房建筑面积约为35.9平 。
根据2020年底披露数据显示 ，2019年中国城镇人均住房建筑面积达到39.8平方米 。 1978年城镇人均住房建筑面积仅为6.7平 ， 按照家庭人均三四口计算 ， 家庭住房建筑面积仅约为20.1平方米到26.8平方米 。
笔者认为 ， 房价大涨大跌时代结束 ， 为时尚早 。 短期内 ， 政策可以令房价平稳 ， 不大起大落 。 中长期看 ， 只要政策无法平衡供需关系 ， 市场无法决定资源配置 ， 政策决定土地供需 ， 地价上涨与货币大发没有停止 ， 房价大涨大跌时代不会结束 。
一是中国房地产出现十大拐点 。
如果现在还认为 ， 中国房地产 ， 只要政府政策刺激 ， 房企调整经营方式 ， 又可以变成蒸蒸日上 ， 房地产建设量17亿平方米 ， 还会到20亿平方米 ， 那么是脑子进水了 。
现在中国房地产已经走到结构性的转变 ， 东北人口往南方走 ， 北方有的地方已经过剩了 ， 留不住人 。 1980年中国1.8亿人口 ， 人均住房面积5平方米 ， 现在14亿人口 ， 达到50平方米人均 ， 3口一家压缩在15平方米 。
70、80年代 ， 百废待兴 ， 人多地少 。 为了既能解决住房问题 ， 改善生活质量 ， 又能拉动经济 ， 刺激内需 ， 唯有房地产能担重责 。
1980年中国服务业、商业总的才1000亿元 ， 现在是160万亿元 。 在经济极度落后 ， 城市住房需求极小的背景下 ， 一旦有外部条件刺激 ， 就会干柴烈火的爆炸式的发展 。 在1980年后改革开放 ， 就释放了城市的机制 。
第一项是承包制 ， 把5亿种地的农民 ， 变成2亿 ， 3亿农民释放出来 ， 去了沿海城市 。
其二是户籍制度 ， 农村的户口 ， 农民不能到城市打工 ， 户口管制 。 80年代初、中期 ， 可以外出打工 ， 离土离乡的制度 。
其三是落户制度 ， 打工10年以上 ， 可以中小城市落户 ， 1.8亿变成9亿城镇人口 。
这三个制度释放出人口 ， 这就是城市化、城镇化的发展 。
第四是土地批租制 ， 1982年 ， 城市有了土地批租制 ， 有了房企 。
第五是住宅产权制度 ， 老百姓 ， 私人有了家庭居住的住宅产权 ， 1992年城市居民可以购买房产 。
第六是按揭贷款制 ， 是房企产生的重要资金杠杆 。 六条变化房地产市场的推动力 。
第七是投融资平台制度 ， 上海的浦东投融资平台 ， 房企可以买地 ， 开发旧城改造、旧村改造 。
第八是国家开发区制度 ， 还有国家开发区 ， 成为工业开发区 。
这8个机制一放松 ， 8大动力 ， 就是城市化运动 。
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