从东亚地区日本和韩国的城镇化进程来看，随着城镇化率的提升，城镇化减速几乎是必然现象。其中，日本和韩国均在城镇化率达到70%以后，出现城镇化率曲线斜率趋平现象。不同的是，日本在2000年左右又一次出现城镇化加速，主要源于町村老人相继离世和日本“市町村大合并”，而并非人口真实流动。而韩国在上世纪80年代末城镇化率达到70%以后就开始逐步减速，城镇化率从70%到80%用了13年时间，而从60%至70%仅用了6年时间。在到达80%后，韩国的城镇化率基本不再上升。
2020年开始，我国城镇化也出现减速现象，如果以经济结构较为类似的韩国作为参照，随着城镇化率趋近于70%，城镇化率上升曲线会逐步趋平。考虑到未来我国老龄化趋势严重以及总人口开始下降，不排除城镇化率出现类似日本的二次上升，但并不能带来城镇人口的快速增加（反而是源于农村老人数量的下降）。未来每年新增2000万城镇人口可能已成为历史，预计未来两到三年增长规模应在1000万人左右。
三是金融加杠杆空间减小。
首先是居民加杠杆空间有限。居民收入增长是支持房地产市场的主要动力。近些年，随着经济持续减速，居民人均可支配收入增速在逐步放缓，但个人住房贷款始终保持15-20%的快速增长，居民部门杠杆率在快速上升。据社科院数据，中国居民负债/GDP的比重在2010年末为27.3%，到2020年末为62.2%。居民继续加杠杆的空间已经较小，而且风险越来越大。
其次房地产企业面临降杠杆压力。2020年8月住建部、央行推出了针对重点房企融资的“三道红线”政策，要求2023年底需全部达标，从而开启了房地产企业全面降杠杆进程。政策推出以来，各大房企迅速调整应对，快速降杠杆、降负债。至2021年末，房企已出现大面积降档，上市房企中，红档房企降至19家，橙档房企24家，黄档房企76家，绿档房企73家。2022年作为“三道红线”达标的关键之年，房地产企业整体仍将处在降杠杆过程中。
最后是银行房地产集中度管理限制房企融资空间。2020年12月央行与银保监会印发文件，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。事实上，由于前期房价上涨的压力，2019年以来，银行房地产贷款就在持续收紧，2019-2021年主要金融机构新增房地产贷款已经连续3年回落，贷款余额同比增速也在持续下降。
纵上所述，当前我国房地产发展的基本面已经发生了很大变化。2022年房地产行业可能从一个增长行业变为一个下降行业，随着人口下降、城镇化减速，我们看到“房地产销售下降、投资下降，以及土地出让金下降”的景象或许不再遥远。
对房地产发展“良性循环”的短期理解从当前房地产行业面临的长期基本面变化来看，2021年下半年开始的房企暴雷并非偶然事件。过去几年，大量房企提出“高周转”战略，持续通过加杠杆进行规模扩张。从宏观背景看，一方面市场经历了2016-2017年房地产持续去库存叠加棚改红利，房价上涨预期强；另一方面房地产行业内卷程度高，做大做强是房企保持竞争力为数不多的手段。
面对传统融资渠道的持续收紧，房企为扩大规模不得不寻找新的融资手段，包括海外发债、非标融资、互联网金融、向员工发放理财等。同时，也依靠加快销售回款来提高周转速度，但这些回款往往不用于加快施工交付，反而是开启新一轮的拿地—新开工—预售的流程。
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