养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，创新核心在于适老化设计，可以判断，未来5到10年将是养老地产发展的黄金机遇期，不过当前我国养老地产开发仍存在四大痛点。
模糊而想当然的市场
之所以说“模糊”，是因为养老地产市场的数据化统计是缺失的。养老地产是近几年提出来的概念，与传统的养老院并不相同。养老地产的客户囊括了55岁之后的老年人群，而养老院更多的是75岁以上高龄老人和不能自理的老人。我们经常看到的关于“床位缺口数量”、“60岁以上老龄人口数量和比例”等统计数字可以说是大而空泛，落实到项目具体所在的城市、区域中老年群体的规模数量、支付力、支付意愿、需求偏好，就完全是空白，需要做很多的调研工作，逐步摸清。
之所以说是“想当然”的市场，是因为养老的市场蛋糕看上去很大很有前景，但是健康老人的支付力实际上有上限天花板，而且支付意愿低，并且难以管理；老年人群对于身体逐渐衰老之后产生的医疗、康复、保健有着刚性需求，有足以满足这些需求的服务和设施，老人才愿意支付高溢价，为你的项目买单。
总结中国养老市场的真相用八个字概括：“未富先老，未老先衰”。发达国家进入老龄化时，人均GDP为1～3万美元，而中国则刚超过8000美元。“未富先老”意味着老人的支付力有限，并且老年人群是精打细算和理性消费的群体，与年轻人的感性消费观完全不同。如何为老年群体降低支付门槛，创新支付方式，是养老项目普遍待解的课题。
“未老先衰”是因为早年中国的医疗卫生条件有限，人们的保健意识不足，加上近年来大城市日益严重的环境污染和食品安全问题，导致了大部分老年人在健康方面存在各种问题。“未老先衰”意味着老人的身体保健、康复、治疗等需求是真正的刚性需求，而老人的支付意愿与所提供的康复、医疗服务内容正相关。
无产权型物业如何盈利
养老项目的收入大体可分为：地产销售收入、物业租赁收入、物业管理和养老服务收入以及衍生品开发收入等。国内养老项目的盈利难题主要集中在三个方面：一是养老项目的用地性质特殊，这类用地的产权不能销售或者很难销售；二是政府为了防止开发商用养老名义圈地，对于养老取地的项目都有一个硬性要求，必须有一定规模的养老配套设施入市，否则后续的土地免谈，这样一来，项目早期怎么平衡投入和产出就变成一个特别重要的问题；三是养老项目的土地指标很少一次性到位，都是分年分批取得，这也会产生规划整体方案与实际开发之间的矛盾，开发中的盈利方式需要有策略地动态调整。
养老物业主要有六种无产权型盈利模式，目前在中国以会员制和押金制较为普遍。会员制销售的是丰富的服务内容，而押金制仅仅是销售物业使用权；押金制受限于床位数量，而会员卡可以实现超售，能够更好地实现回现；押金对应的房间或者床位是固定的，会员制可以比较灵活安排床位或房间；会员制在经营上操作更加便捷。
卖什么？卖给谁？谁买单？怎么卖？
养老项目的营销首先要解决的是“卖什么”的问题——到底是卖养老服务还是卖房地产？还要解决三个营销基本问题：“卖给谁”，针对健康老人还是需要护理的老人来设计产品和制定营销策略；“谁买单”，老人买单还是其子女买单（双方的购买力是不同的，驱动购买决策的因素也不一样）；“怎么卖”，用传统的住宅方式营销，还是用特殊或者创新方式营销？养老项目营销的有以下四个关键。
推荐阅读
- 浴缸|3-5㎡ 卫生间如何塞下一个浴缸？2022年最该秒抄的装修方案！
- 如何线上办理住房公积金账户零余额销户?
- |不论房价走势如何，都尽量别买这4类房子，砸手里的可能性很大
- 南通|江海明珠南通市2022年房地产前景如何？
- 交易|卖方入狱，买方已经交付的定金如何解决？
- 房地产税|农民必读！财政部回应房地产税改革试点内容，该如何解析？
- 购房置业|延期交房对业主的影响有多大？开发商是赚了还是赔了？
- 北京市|集体成员之间转让、赠与宅基地，该如何确权？
- 北京市|如何高效考房地产经纪人职业资格证
- |什么样的钢结构属于高质量钢构, 图纸如何优化才能做到安全使用