以上高周转模式之所以能持续下去，需要三个条件，一是房价上涨预期持续存在，并促进房地产销售火热；二是房企能持续获得不同渠道的融资；三是投入成本不过快上涨。
但2020年末以来，这三个条件多少出现了松动。一是在“三道红线”、贷款集中度约束下，房企加杠杆空间大幅压缩，融资渠道迅速收紧，一些房企开始通过商票、炒作股票变现等新方法融资，但仍是杯水车薪；二是房价转为下跌，其中三、四线城市在疫情、政策调控和人口流出等因素影响下，房价失去上涨动力，部分一线城市在短期暴涨后，也受到政策强压，以学区房为代表的部分楼盘出现大幅下跌；三是房企面临的各项成本均在提升，包括主要城市土拍“两集中”导致的土地价格上升、通胀导致的原材料价格上升，以及高通胀下货币收紧导致的资金成本上升（更多体现在海外美元债上）。
正是由于以上因素，房地产行业进入一个恶性循环，即融资状况收紧导致房地产加速推盘，调控政策叠加促使房价松动并转入下跌，预期扭转之下房地产销售下滑，回款更加困难，房企出现信用危机，导致房子更难卖，融资环境更紧。一系列负反馈机制下最终的结果是发生违约风险。
在以上背景下，政策层面提出了要让房地产行业恢复到“良性循环”的轨道上来。一是放松房企三道红线和贷款集中度管理的执行口径，放松按揭贷款集中度管理的执行口径，加快按揭贷款的审批，满足刚性需求和改善性需求，由此改善房企销售；二是鼓励正常的房地产开发贷款和房企发债融资，满足房企在银行间市场的发债需求，鼓励优质房企通过并购贷款、发债等并购问题房企的优质项目，承债式收购融资不纳入三道红线；三是保交楼保交房，扭转居民对当前房地产行业的悲观预期；四是22城集中供地政策调整。
以上的促进“良性循环”举措，是从短期防范金融风险需要的角度考虑，与房地产行业短期出现“恶性循环”相对应。
历史拐点上需要从长期发展角度理解“良性循环”我们认为，要实现房地产行业的健康发展，不仅仅是对房企本身的要求，还需要从房企、居民和政府三部门均实现长期的“良性循环”。
金融周期的本质是杠杆周期，任何以加杠杆形式实现的发展，都最终会随着杠杆率到头而进入负反馈的去杠杆模式，从而形成恶性循环。因此，要实现良性循环就在于不以加杠杆的方式实现可持续发展，形成资金和财务的良性循环。这要求商业模式中的内源性资金可以覆盖成本，而不依赖于资产价格的上涨。这时候，外源性融资虽然往往是必要的，但仅仅是提供跨期财务平衡需求。
从房企角度理解，良性循环的核心是在不同类型地产项目商业可持续性下，实现资金的良性循环，依靠自有资金和项目本身的收益覆盖成本，而非利用外源性融资在不同项目和不同期限之间进行错配。这需要房企摒弃高杠杆、高负债、高周转的粗放发展模式，向低杠杆、低负债、重品质的方向转型，由传统开发下的政策红利、金融红利和土地红利，转向科技红利、管理红利、运营红利。
从居民部门角度理解，良性循环的核心是回归购房服务于居住的基本属性，避免通过“六个钱包”和高杠杆、高负债的模式，进行赌博式的购房“上车”，在房价上涨上投机。采用符合家庭预期收入的居住解决方案，保障家庭现金流的健康，实现居住品质改善和财务可持续的平衡。当然，这需要全社会在住房供给上提供多样化的选择，实现保障性租赁住房、商业化长租公寓、经济适用房、普通商品房、改善型商品房的产品供给线全覆盖。
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