“过去10年，楼市迎来了野蛮生长，100万的房子翻几倍也是有可能的。然而，如今的楼市进入两极分化，10年后，楼市会如何变动？政策还会偏紧吗？”
楼市进入两极分化截止2020年底，我国楼市的平均单价为9980元/㎡，比起1999年的2000元/㎡大涨了400%，这也意味着20年前一套10万的房子上涨至400万元也是可能的。以这样的增长速度，任何资产都比不过楼市。正因地产业的投资小、收益高、风险小，一时间成为支柱性产业，甚至“全民买房”！直到今天，人们对买房的热情依旧高涨，特别是25-35岁的年轻人，买房意愿占比38%，且多是首套房，随后是35-40岁的人群，占比为32%。然而，在“北漂”、“深漂”的同时，年轻人面对一线城市的高额房价无能为力，只能回到自己的老家。
不过从2019年开始，楼市的调控砝码就在加大，2020年时楼市陷入了“两极分化”中，热点城市房价依旧十分火爆，但三四线城市房价走跌，就连郑州、西安这样的区域省会城市也在下跌，这是为什么呢？其实很好理解，如今的出生率接连下滑，反而老龄化程度加剧，楼市想要继续疯狂，那就需要有新人“接盘”。然而，随着人口增长率降低，对房价的影响是非常大的，三四线城市的涨幅仍不是太多。同时，我国的城镇化水平达到了63%，其中地产业贡献颇高，和发达国家70%以上的城镇化率大幅缩减，这表明地产业的使命即将完成，今后10年楼市房价增速减缓，难有上涨的基础。当然，对房价决定的最重要因素是人口流动，从“七普”数据来看，黑龙江10年里流出646万人，吉林流出339万人，辽宁流出115万人，山西流出79万人，内蒙流出65万人。【 楼市|楼市进入两极分化 10年后房价该如何变化？】
这些城市清一色北方城市，反而人口净流入的城市在东南沿海地区，如广东10年流入2170万人，浙江流入1000万人，江苏流入600万人。也正是人口的流动，决定了所在城市的房价高地，且10年后房价“两极分化”会更严重。10年后房价该如何变化？就以100平方米来算，如今超100万元的房产越来越多，不少3、4线城市的房价也超1万元，甚至连县城也不例外，因此不少人关心如今的100万元，十年后价值多少，即便房子是来住的，大家也不希望十年后房价缩水。对于10年后的房子走势，经济学家马光远表示，10年后人口下降是真的，到时候各地都会开启“抢人大战”，但人口必然还会加快流入一线、新一线城市，这些城市房价长期仍有看涨的趋势，不得不说马光远这次说了大实话。马老师认为，接下来城镇化会过渡到“分化阶段”，此时大都市圈也会深入融合，和小城镇之间的互动频繁，在这一背景下，地产业的辉煌期仍不会结束，大城市的房价上涨是大概率事件。在数百个城市中，20%的城市楼市上涨，但剩下的80%城市、房企、楼盘都不会太舒服。随着楼市的高度饱和性，买房更倾向于“择优选择”，优质房产才有希望。
同样，马老师认为，非大城市的房价已没有上涨的希望，或直接下跌，或滞后性发展。其实社科院也已进行了分析，认为接下来3-4线城市没有上涨的基础，尤其是棚改取消后，接下来将进入衰退期。100万现房10年后价值多少？根据马老师的观点，我们可看出，那些区域性中心城市房价仍有上涨的可能。如西安、成都、重庆这3个西部城市人口早已超千万，今后还会继续吸引西部的人口。中部区域，长沙、武汉、郑州也是千万级的大都市，人口也会保持较快增长。东部区域，杭州、苏州、宁波、南京这些新一线城市也不例外，100万元房产10年后仍然会增值，特别是核心地段。那些人口流失较多的城市，今后或面临房子无人住、没人接手，今后会“有价无市”，其城市的房价也只会下跌，到时候100万的房子可能要缩水，至于缩水多少要看各城市的具体情况。
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