滨江|杭州土拍市场大变化,传递的信号意义重大

滨江|杭州土拍市场大变化,传递的信号意义重大

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今天翻群聊天记录 , 翻到一条挺重磅的消息 , 有点可惜 , 这是几天前的新闻了 , 热乎劲差那么点意思 , 不过还是觉得消息挺重磅 , 值得简单聊聊 , 希望流量不会扑街 。。。
杭州这次出让的土地 , 全部以“次高报价确定购买人” , 这种拍卖方式在全国尚属首次 , 开创性意义的味道很足 。
想要说清楚这种拍卖机制设计的好处 , 不得不介绍“拍卖”这个机制的目的 。
“拍卖”是博弈论中非常有趣的一部分 , 所有参与者斗智斗勇 , 各怀鬼胎 , 卖方想以最高的价格拍出手中的商品 , 买方想以最低的价格挤掉其他买方 , 拍得商品 , 涉及到的机制非常复杂 。
现在比较流行的拍卖的方式有四种 , 今天只简单说说杭州这次出让土地选用的拍卖方式 , 次高报价确定购买人 , 学名“维克瑞拍卖机制” 。
次价格密封拍卖“:每个参与拍卖的人同样是把自己能接受的最高的价格交给拍卖方 , 但最后获胜方不支付自己出的价格 , 而是支付出价第二高的参与拍卖的出价 。
乍一看 , 出价最高竟然拍不到商品 , 这种拍卖方式很沙雕 , 但这种拍卖方式的精巧之处远超你的想象 。
这种拍卖方式有一个最大的优点:保证所有参与拍卖的人 , 报出自己内心真实的价格 , 传递了真实的信息 。
【滨江|杭州土拍市场大变化,传递的信号意义重大】这种情况下 , 不论别人是说真话还是说假话 , 自 己说真话对于自己来说就是最好的选择 , 而其他拍卖方式也许能让拍品的价值超 额实现 , 但也可能让拍品实现的价值 , 最后比自身真实价值还低 , 存在很大的不确定性 ,总之不能让参与拍卖的人说真话 。
简单举个例子 。
某商品对竞拍者A的效用是100元 , 他在竞拍时 , 出100元 , 而该商品对竞拍者B效用是95元 , 这时竞拍者A出95元就可以拍到该商品 , 相当于收益是5元 , 商品也可以发挥100元的效用 。
同样的道理商品在B手中的效用是105元 , B出价105元 , A出100元 , A无法获得该商品 , 其收益是0元 , 但自己不用支付金钱 , 所以也没有损失 。
但当A出105元时 , 有两种情况 , 一种是出价第二高的人小于100元 , 这时对A来说出价更高没有实际意义 , 因为他最终的支付价格小于100元 , 自己直接报出内心真实价格也可以达到同样效果 。 另一种是当出价第二高的人大于100 , 但小于105元时 , A成功拍得该商品 , 但是要面临亏本的风险 , 因为商品M在A手中只有100元的效用 , 但要花更多钱去支付 , 所以对A来说报出最符合自身效用的价格 , 同时也是自己内心真实的价格100元 , 对自己是最有利的 。
不知道大家有没有被我举的例子绕晕 , 没关系 , 大家只需要了解 , 采用次价格密封拍卖 , 基本保证了参与拍卖的各方 , 报出自己对拍卖品的真实评估价格 。

这次杭州采用次价格密封拍卖 , 也有很强的现实意义 。
1.稳住了地价和房价 。
以往的招拍挂模式 , 各家房企拼命竞价 , 一方面加剧了地价上涨 , 另一方面地价上涨又反过来给了房企加价拿地的勇气 。 房企拼命加价拿地和地价上涨带动的房价上涨 , 二者互为助力 , 最终房地产市场变成今天尾大不掉的局面 。
采用次价格密封拍卖 , 房企只需要报出自己对土地的真实评估价 , 不再需要加价抬高地价 。
稳住占房价一半比例的地价 , 房价也会企稳 。

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