本文来源：时代周报 作者：胡天祥
“2021年越秀房托写字楼业态的收入已经超过2019年。受影响比较大的是酒店业态，想要恢复到2019年水平，目前不太现实。”3月7日，越秀房托（00405.HK）管理层人士在业绩会上表示。
2021年，房地产市场环境多变，多家企业业绩下滑，而越秀房托则的业绩却在提升。
3月7日，越秀房托发布2021年度业绩公告。报告期内，越秀房托实现收入总额约17.967亿元，同比增长2.2%；除税后溢利6.75亿元，同比上涨14.9%。
分业态看，越秀房托写字楼整体收入同比增长4.1%，期末出租率达90.9%；零售商场出租率高达98%；酒店公寓经营恢复，广州四季酒店与国金雅诗阁公寓保持市场地位。
收购广州摩天大楼
2021年，越秀房托完成越秀金融大厦的收购，资产规模由363亿元增加至439亿元，成为期内香港及新加坡上市房产基金中所持中国资产规模最大的REIT。
越秀金融大厦位于广州珠江新城CBD核心区，是广州十大摩天大楼之一，拥有全市唯一开通“广深珠”直升机航线的写字楼停机坪。
“越秀金融大厦的注入，让越秀房托在粤港澳大湾区核心城市广州的资产比重由79%增至83%。”越秀房托管理层人士指出，报告期内，越秀金融大厦还续约美赞臣、光大、猎聘等重点租户，促成中兴、易方达等客户扩租，全年完成新签约及续租面积约7.9万平方米。
写字楼物业是越秀房托的营收贡献主力。
2021年，在越秀房托物业收入净额中，写字楼贡献8.3亿元，批发商场贡献2.19亿元，零售商场贡献1.36亿元，酒店及服务式公寓贡献1.14亿元，写字楼业态占总收入比率进一步提升至54.1%。
越秀房托管理层人士表示，写字楼将是公司未来重点打造的方向之一。
“广州写字楼空置率全国最低，总体量才560万平方米。”越秀房托管理层人士，从产业发展空间看，广州的写字楼需要金融城、琶洲等做补充。只要有产业在，写字楼的需求就在。
但提及今年的收并购计划，越秀房托管理层人士则强调，公司目前的工作重点，是对不同区域和业态做平衡和优化，暂时没有新的收并购安排。
融资成本低
与收并购相比，外界更为关心的是越秀房托的融资情况。
2021年，在房地产调控政策从严，融资环境全线收紧的大背景下，房企融资表现远不及2020年。
从同策研究院对40典型房企持续一年的追踪情况看，2021年40典型房企全年融资总额为7803亿元，同比2020年下滑18.3%。
2022年1月，40家上市房企完成融资金额574.67亿元 ，环比下滑24.57%。2月，40家上市房企完成融资金额288.27亿元 ，环比下滑49.84%。
反观越秀房托，2021年2月，越秀房托通过其子公司发行4亿美元5年期、票面利率2.65%的高级无抵押固息债券。12月，越秀房托成功取得12亿港元3年期银团贷款，用于到期贷款的再融资。
年报数据显示，2021年越秀房托平均融资成本率2.25%，相较于2021年初的3.01%，整体下降76个基点。负债结构以长期债务为主，1年期债务仅占比16%，83%的债务于2年-5年内到期，1%债务到期时间超过5年。
【 写字楼|同行羡慕！这家房产基金拿下CBD摩天大楼，去年融资成本仅2.25%】对于保持较低融资成本的原因，越秀房托管理层人士表示，越秀房托大部分为境外融资，得益于3家国际评级机构均给予“投资级”评级，金融机构都愿意借钱给公司，因此能维持较低的融资成本。
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