【保利|青岛的老房子，太卷了！】
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新房子 ， 总有一天要变成旧房子 ， 想要卖出也只能以二手房的名义 。 也就是说 ， 房子入手即变二手房 。
因此 ， 今天我就分析下青岛二手房的市场现状 ， 尤其是老房子 。
01 老房子价格太惨了！
一个区域的房价往往以新房或者次新房为最高点 ， 以老房子为最低点 。 我对青岛各区市的新旧房价进行对比汇总如下表：
由于郊区多以新房、次新房为主 ， 老房子比较少 ， 没法参照对比 ， 所以没有列入上表统计 。
上表中的老房子 ， 都是新盘或者次新房小区附近的老小区 ， 都是选择距离最近的 。
我共选择了35组新老房子 ， 新房子单价平均是老房子的1.67倍 ， 最高的是2.6倍 ， 最低的是1.29倍 。
统计过程中我还发现一个规律 ， 市区新老房子价差较多 ， 郊区较少 ， 像即墨、胶南、胶州很多地方新旧房子价差只有一两千元 。
当然 ， 我选择的老房子都是区域内单价比较低的 ， 若算上较新点的小区 ， 价差是没有这么大的 。
若用一个词来形容老房子的价格 ， 那就是：太惨了！更为严重的是 ， 根据市场行情 ， 新旧房子的价差还在继续扩大 。
02 老房子想要卖出太难了!
价格低并不是老房子的致命缺点 ， 卖不出去才是更严重的 。
大约是从2018年开始 ， 青岛的二手房市场就出现了出手困难的现象 。 然后到现在 ， 一年不如一年 。
贝壳网上可以看到各区市的二手房成交周期：
青岛各区市二手房的成交周期都在36个月以上 ， 也就是3年以上 。 这也就意味着 ， 你想要挂牌卖出房子 ， 至少需要3年时间 。
贝壳对二手房成交统计的最高周期就是36个月 ， 也就是说很多区市的实际成交周期很有可能要远大于36个月 。
我们平时说买房子涨了多少多少钱 ， 这都是浮云 ， 只有卖出去了才能算数 。
所以我说 ， 二手房最大的危险是卖不出去 ， 而不是卖不上价 。
现在青岛仅贝壳平台上就有7.4万套二手房在售 ， 连上其他平台肯定要超过10万套了 。 青岛5年限售到期后 ， 还会有很多的房源释放出来 。
房子多了 ， 就得竞价、竞质 。 在这种竞争中 ， 新房、次新房脱颖而出 ， 老房子就会剩下了 。
03 二手房主太不甘心了！
前几天就有一个朋友和我说 ， 自己的老房子位置很好 ， 楼层也不错 ， 为什么就是卖不出去 ， 卖不上价 ， 眼看着周边2倍单价的新房子卖得那么好 ， 心中很是愤慨 ， 很不甘心 。
我和他说 ， 这是市场决定的 ， 谁也改变不了 。
在2013年时 ， 沧口1993年的兴国路小区卖9000出头 ， 附近的新盘阳光香蜜湖卖8000多 。 那时候 ， 老房子单价和新房差不多 ， 甚至还要略高 ， 这在当时是一种正常现象 。
如今9年时间过去 ， 阳光香蜜湖（单价2万）是兴国路小区（单价1.4万）的1.4倍 。
出现这种现象的原因 ， 一是买房者观念变了 ， 居住舒适度代替了刚性居住需求 ， 二手房环境脏乱差、没有电梯、停车不方便、绿化差劲等逼走了大部分的买房者 。
二是市场上房源增多了 ， 买房者选择多了 。 以前连东李都是郊区 ， 城阳、西海岸更是偏远 。 现在地铁通了 ， 郊区交通也很方便 ， 以前没有办法只能买市区老破小 ， 现在同样的钱可以去远点的地方买新房 。
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