2016年1月20日，吴某2向工行宝山支行申请个人二手住房贷款（商业性贷款48万元、公积金贷款31万元）。嗣后，上述申请未获得通过，吴某2补充提供了相关材料。
2016年2月5日，因系争房屋非邱某某名下唯一住房，其缴纳了个人所得税11，500元。
2016年4月3日，邱某某向吴某2发出催告函，载明：由于乙方的银行贷款和钱款至今还没有到位，甲乙双方至今不能办理房屋转让过户手续；鉴于乙方在时间上已违约30多天，甲方考虑终止该房屋的买卖合同，并保留追究相关经济损失的权利。吴某2收到了上述催告函。同月13日，邱某某向吴某2发出解约函，载明：解除双方签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，并保留追究相关经济损失的权利。吴某2收到了上述解约函。嗣后，吴某2的贷款申请获通过，其于同月21日签署《个人购房借款/担保合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》。因邱某某不愿继续履行买卖合同，双方协商不成，致成讼。
审理中，吴某2提供录音一份，证明2016年4月20日双方在菁英公司的门店进行了协商。上述录音中，菁英公司经办人董淳告知吴某2方，因吴某2曾申请车贷，其提供的收入证明金额不足导致贷款申请未获通过，经办人花钱包装了银行流水贷款才通过，邱某某的材料2016年3月4日前已经办理齐全。邱某某认可上述录音的真实性。吴某2又申请董淳出庭作证。证人陈述其原系菁英公司工作人员，系争房屋的买卖交易由其经办；双方在申请过程中都缺少材料导致延误，具体什么材料不清楚，第一次申请因为材料不足没有通过；其向下家表示花钱包装贷款是为促成业务使用的技巧，实际不存在该情况。吴某2认可证人证言，邱某某则对证人证言不予认可。
【 乙方|银行贷款政策变化属于交易风险，并非不可抗力】
审理中，双方均确认签订网签合同后第50个工作日为2016年3月30日。吴某2表示吴泉兴系其父亲，吴泉兴出面签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，其是实际购房人。
法院认为：
本案的争议焦点是邱某某是否享有合同解除权。双方约定吴某2的贷款申请应于2016年3月30日获贷款银行审批通过，若未通过或额度不足，应于送件当日补足支付给邱某某。然而，吴某2的贷款申请实际未于上述期限内获通过，其虽主张贷款申请延误系政策变化所致，但未提供相应证据佐证，且政策变化亦属其应承担的交易风险。同时，证人所述双方材料不足导致延误亦与其在录音中吴某2收入证明金额不够导致延误，邱某某材料齐全的说法相矛盾，本院难以采信其证言。因此，吴某2仍应按约履行其支付义务。现吴某2在邱某某催告前后，未及时补足房款，已构成违约，邱某某有权依据约定解除合同。因邱某某已向吴某2发函解除合同，吴某2要求对方配合办理过户手续及交房缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，邱某某应返还吴某2已支付的房款。
法院判决：
一、解除原告（反诉被告）吴某2与被告（反诉原告）邱某某于2016年1月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）邱某某应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴某2房款35万元；
三、驳回原告吴某2的全部诉讼请求。
评析：
去年以来，沪上针对二手房买卖相继出台了一系列政策，而银行贷款审批也遵循着“三价就低”原则，该原则的出台，导致购房人申请贷款及审批的金额大打折扣。很多人主张该“三价就低”原则的出台系属于不可抗力，应当免责，并以此主张合同无法履行要求解除合同。
推荐阅读
- 贷款利率|利率下降、最快3天放款…政策暖风频吹，消费者购房热情依旧疲软
- 公积金|贷款审批从人工到机控，“济宁模式”更省心
- 银行|2022年，一旦银行发生这5大变化，房价将会上涨20%！
- 乙方|裁判案例:以通知方式解除合同，须以享有法定或者约定解除权为前提
- 银行|网友：市值100万的房。首付30万。贷款70万，月供4000块，30年本息140万
- 合同|助贷：一文读懂贷款合同条款！（收藏）
- 抵押贷款|奥园真会玩！拿170名业主新房做抵押贷款，乱世之下谁还敢买奥园
- 异地|公积金可以异地贷款买房吗？公积金贷款条件
- 还款方式|银行经理透露的三种降息方式，你知道吗？
- 下款|销售员向买房人支招开具假收入证明和银行流水！主管部门：约谈！