4、确实需要建立一个健全的监管机制
《中国房地产金融》：有消息称 ， 按工程进度及时拨付资金 ， 商业银行依约履行账户管理责任 ， 实行资金全过程监管 。 从执行层面 ， 您如何看？
倪鹏飞：这个监管确实需要建立健全的监管机制 。 首先 ， 每个节点拨付的金额和比例需要各地的住建部门、人民银行和银保监会以及相关商业银行部门在协商的基础上做出确定 。 其次 ， 要建立监管体系和监管机制 。 可能需要委托三方认可的第三方监管机构 ， 对监管进度实时进行监管和报告 ， 商业银行、住建部门、以及金融监管部门不定期进行抽查 。 或者房地产开发企业在申请资金时 ， 首先提请以及同时得到第三方监管者进行实地监测 ， 达到要求提供相关证明手续 ， 开发企业依据相关证明手续 ， 向商业银行申请办理资金拨付 。 但要简化资金申请材料 ， 推行资金申请、审核、拨付“全程网办” ， 提高效率 。
任涛：该要求对商业银行提出了具体要求 ， 实际上近期政策层面已多次明确对于不符合资金使用要求和审批资金使用申请 ， 商业银行应不予办理 。 不过实践中 ， 会存在一些值得关注的地方 ， 如果预售资金监管银行往往同时是个人住房按揭贷款发放银行和地产企业开发贷发放银行 ， 则预售资金监管银行会有义务和动力履行相关责任；但如果地产企业开发贷款发放银行和个人住房按揭贷款发放银行不是同一家 ， 则上述要求执行起来可能便会存在一定困难 ， 不同银行之间的相互博弈也会在一定程度上削弱执行效力 。
5、监管制度标准化将进放大房企运营能力差异
《中国房地产金融》：规范商品房预售资金监管 ， 将带来哪些变化？是否意味着在一定程度上将改善房企资金状况？是否更加有效促进房地产行业资金的良性循环？
许小乐：预售资金监管是行业预防风险的重要政策 ， 将伴随着预售制度持续存在 。 目前正处于“行业风险出清周期” ， 行业的变化正在发生 ， 监管环境也更多的销售端转向了企业端、供给端 ， 预售资金监管只是其中的一个环节 ， 在防风险的同时提供适度的灵活性 ， 更有助于行业的风险出清和促进房地产行业建立良性循环 。
长期以来 ， 房屋交付问题频出 ， 烂尾、未能按时交付、交房标准不合规等问题始终困扰着购房者 。 2021年随着三季度部分房企资金链断裂等问题的不断发酵 ， 保障按时、按质交房受到广泛关注 。 此次全国性商品房预售资金监管的意见的出台在保障购房者合法权益的同时 ， 更能鼓励购房需求 ， 提振市场信心 ， 起到稳预期的作用 。
预售资金监管制度标准化 ， 将进一步放大房企运营能力差异 ， 对健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大 。 此外 ， 成都、长沙、长春、惠州、荆州等城市实施的与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策 ， 客观上也加强了健康稳健房企的竞争优势 。
任涛：规范商品房预售资金一定程度上从全面层面提出了统一要求、明确了主体责任、有助于稳定预期 ， 为各地住建部门、央行与银保监局优化调整相关政策时提出了方向上的指导 ， 后续各地应会根据要求相应调整当地预售资金监管办法 ， 让预售资金监管账户和项目一启动起来 ， 而非出于风险的目的完全把它锁住 。
此次预售资金监管文件的出台并不意味着一定会改善房企资金状况 ， 其目的仍然在于贯彻保交楼、保民生、保稳定的政策导向 ， 方向上看重在调整优化而非全面放开 ， 调整优化的目标在于利用预售资金监管账户更好推动项目完工 ， 而非通过封锁预售资金监管账户来完全限制预售资金提取与拨付使用 。 我们认为 ， 当预售资金监管账户可以像正常监管账户一要产根据工程进度使用 ， 资金有进有出 ， 推动项目不断趋于完工 ， 则会在一定程度上促进地产行业资金的良性循环 ， 可以起到一定积极作用 。
推荐阅读
- 郑州|5月1日起实施！郑州市房地产经纪从业人员实名登记实施细则发布
- |专家：低收入群体可以把闲置的住房租出去用来提高收入
- 住房|郑州限购限贷政策调整 业内人士：支持合理住房需求
- 新格局|龙湖智创生活联手美盛地产集团，开启郑州商业新格局
- 郑州|郑州规模“最大”的烂尾楼，占据繁华地段，千名业主至今无法回家
- 房地产|海报观察丨降首付比例、加大贷款投放 郑州等地楼市新政能否促进房地产回暖
- 污染|装修污染真能让儿童得白血病吗？来看看专家给出的真实答案
- 榜单|2022年1-2月郑州房地产企业销售业绩TOP20 | 销售业绩
- 二手房|郑州楼市新政出台10余天 市场升温明显
- |深圳二手房参考价将上调？住建局并未明确表态，专家这样解读......