郑州|三大专家激辩预售资金监管商品房|保利|小阳春

文/邵轩岚《中国房地产金融》总编辑
【郑州|三大专家激辩预售资金监管】日前，一则“规范商品房预售资金监管的意见”于近日制定出台的消息，引来业界广泛的关注。消息称， 2022年元月，文件由住建部门、人民银行和银保监会三部门联合发布。
长期以来，预售资金问题一直颇受外界诟病，比如部分房企违规挪用预售资金致使项目无法复工，而严格监管又可能陷入囚徒困境，可能阻碍良性循环。在分析看来， “房地产是一个大循环，不能变成每个城市的小资金池” ，统一的监管是势在必行。
预售资金监管新政与过去相比，到底有哪些变化？是否更加有效促进房地产行业资金的良性循环？有何积极影响？《中国房地产金融》日前专访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，贝壳研究院首席市场分析师许小乐，厦门国际银行投行分析员、国家金融与发展实验室特聘研究员任涛。
在专家看来，全国统一的预售资金监管方式最大的变化是明确统一了监管额度的确定方式；让房地产开发资金围绕产品循环而循环，改变过去以资金循环为主导房地产产业发展模式；预售资金监管制度标准化，将进一步放大房企运营能力差异，银行执行起来可能便会存在一定困难，不同银行之间的相互博弈也会在一定程度上削弱执行效力。
1、改变过去以资金循环为主导房地产产业发展模式
《中国房地产金融》：眼下出台规范商品房预售资金监管的背景与时机，您认为有哪些重大考量？
许小乐：此次商品房预售资金监管的背景正处于一个两难的关键时刻：既要保交付防烂尾，也要防过度监管加压。
近年来，房企的经营压力日益增大，一些开发企业将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于支付土地款、员工工资、偿还债务等等，增加了烂尾的风险。各地政府加大了对房企预售资金监管的规范力度， 2020年以来与预售资金监管有关的各地政策约173个，其中涉及预售资金监管的114个，专门的预售资金管理办法或规定31个（包含征求意见稿）。去年下半年，少数头部房企爆出债务违约，影响产品交付，部分城市政府为保障消费者权益，加强预售资金监管，保障房企交付。
但是，在房企资金流动性压力较大的背景下，部分城市过严的预售资金监管使房企资金状况更加紧张，减少了房企偿债的能力，可能加剧债务违约。 2021年初有银行划扣项目预售资金用以抵偿贷款，导致账面余额不能足额支付剩余工程建设。
在这种两难的背景之下，为了避免债权人、房企、银行与地方政府陷入多方博弈，防止房地产风险进一步蔓延，建立全国统一的预售资金监管办法是非常及时的。对部分城市政策“适度纠偏” ，满足合理资金需求，在保障交楼的同时稳定企业预期和资金流。
倪鹏飞：主要基于三重考量：
第一，更好地落实房地产预售资金监管的本意。保证资金安全，防止开发企业将预售资金不当转移或者挪用，更好地保护购房者的权益，也更好地保证房地产开发企业理性、规范和健康运行，减低房地产金融及房地产市场风险，促进房地产市场健康平稳发展。
第二，提升资金利用的灵活性。促进监管资金及时充分利用和良性循环，减少资金沉淀缓解开发企业，让资金尽量地流动起来和循环起来。发挥预售资金的作用，也缓解房地产企业的资金紧张。

郑州|三大专家激辩预售资金监管

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