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青岛现在的楼市调控政策主要有三种 ， 一是限售 ， 即在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房 ， 需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易 ， 现在已经有所放松；二是首付比例 ， 即首套房贷款最低首付比例30% ， 二套房40% 。
三是限购 ， 原来的限购政策主要是：在限购区域内 ， 外地人缴纳12个月社保可以买一套 ， 有青岛户口的可以买两套 。
其中有一条需要特别交代 ， 原来的限购政策中是没有法拍房的 ， 也就是说走法拍房渠道不受限购政策限制 ， 竞买人不必有青岛购房资格 。
如今 ， 青岛堵上了这条口子 ， 法拍房被纳入限购范围 ， 限购政策又一次收紧！
01 法拍房被限购
昨天（4月6日） ， 我打开阿里拍卖、京东拍卖 ， 已经出现了下图所示的“特别提醒”：
青岛法院司法拍卖的本市住房已纳入限购政策范围 。 竞买人参与竞买的 ， 应当事先确定在本市具有购房资格……拍卖成交确认后 ， 因买受人无购房资格的 ， 将依法承担悔拍等法律后果 。
阿里拍卖和京东拍卖双双出现了这样的提醒 ， 意味着青岛法拍房纳入限购范围已经得到了实锤 。
这一政策的实施 ， 对买卖双方都产生了很大的影响 。
对于卖方来说 ， 就有点惨了 。 法拍房纳入限购 ， 意味着符合条件的竞买人减少 ， 房子第一次被拍出的几率降低 ， 进入二拍、三拍等的可能性加大 。
我们知道 ， 第一次拍卖没有成交的话 ， 越往后的起拍价越低 ， 卖方拿到的钱越少 。
对于买方来说 ， 影响倒是没有那么大 。 因为现在买房的多是刚需、改善 ， 炒房、投资的已经很少了 。
青岛限购条件不高 ， 落户更是接近于零门槛；只要你想 ， 那达到购买条件还是很容易的 ， 除非你在青岛是买三套房 。
02 对青岛楼市的影响
先来思考一个问题 ， 青岛前几天刚刚放松了限售条件 ， 这里却又收紧限购条件 ， 为哪般？
其实 ， 青岛这是在完善限购政策 。 早在去年1月份 ， 上海就把法拍房纳入限购范围 。 此外 ， 北京、广州、深圳、杭州、南京等大中城市都对法拍房限购 。
青岛作为一个同级别的城市 ， 只是向别的二线城市看齐 ， 这并不算是什么奇怪的招数 。 再说 ， 这边在影响比较小的地方收紧了限购 ， 那边在影响比较大的地方放松限售 ， 也就不会太显眼了 。
之所以说法拍房影响比较小 ， 源于青岛法拍房比较少的数量：
青岛一年只有2000套法拍的住宅 ， 成交量六七百套 ， 相对于青岛10万+的二手房挂牌量和6万+的二手房成交量来说实在是九牛一毛 。
另一方面 ， 因为交房难的问题 ， 绝大多数的买房者并不会考虑法拍房 ， 法拍房是小众市场 ， 对青岛楼市的整体影响不大 。
至于说限购法拍房是为了让买房者买二手房 ， 促进二手房市场的繁荣 ， 我认为是无稽之谈 。 一年六七百套的成交量 ， 实在是繁荣不了二手房市场 。
还有人认为限购法拍房是为了防止炒房客跑路 ， 这更是瞎说了 。 银行因为收不到钱了才选择拍卖房子 ， 你认为地方上向着炒房客还是向着银行？只有拍卖掉房子银行才能拿到钱 。
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