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中国住房制度的改革始于1988年 ， 从此开始对传统的福利分房制度进行变革 ， 以建立起符合市场经济机制的住房体制 ， 实现住房的商品化和社会化 。 从房改到目前为止 ， 中国房地产发展已经走过了34年的发展历程 。
中国房地产经过几十年来的快速增长 ， 现在已经到了顶点 ， 房地产伴随着快速推进的城镇化和广大民众住房条件的改善 ， 成就了中国房地产的黄金时代 。 然而 ， 各项指标均显示出房地产的发展已经到了拐点 ， 下一步将会进入一个平稳发展的新阶段 。
统计数据显示 ， 目前我国商品房广义库存已超过70亿平方米 ， 商品房空置率为22% ， 空置房数量已超过7000万套 ， 总共1.4套房产 ， 足以满足3亿人的住房需求 。 而中国的人均居住面积也已从1980年的5平方米 ， 增长到现在的50平方米 。 按照这一标准 ， 从世界范围看 ， 如今发达国家的住房标准也就是人均50平方米 。
笔者认为 ， 如果按照发展阶段来看 ， 中国房地产第一阶段以满足民众的住有所居 ， 和改善住房条件的目标已基本上实现 ， 从长远和发展的眼光审视房地产业 ， 中国房地产第二阶段的发展目标必然将会以改善人们的居住环境为目标 。 当然 ， 这一目标不可能在短期内实现 ， 至少也是几十年后的事情了 。
之所以会得出这一结论 ， 是因为从发达国家的房地产发展过程来看 ， 都曾经历过一个由“注重数量 ， 到数量与质量并重 ， 再到质量第一 ， 进而强调个性化、多样化、高环境质量”的发展阶段 。
未来中国房地产的发展也不会例外 ， 仍会沿着这个发展方向向前发展 。 原因在于以下几点：
一、改善居住环境是人们对于美好生活的向往的必然追求
中国房地产经过几十年的发展 ， 大部分民众拥有了属于自己的住房 ， 住房面积得到了很大的改善 ， 一部分人也将原先小房子逐渐换成了大房子 。 伴随着城镇化的快速推进 ， 城市群、都市圈逐渐形成 ， 按照新型城镇化的发展规划 ， 到2050年 ， 中国将会有75%的人口居住在城市 。
虽然城市生活给人们的生活带来了便利 ， 但由于大多数人口集中在城市 ， 同时也导致了城市病的出现 。 城市病 ， 是指城市在发展过程中出现的交通拥堵、住房紧张、供水不足、能源紧缺、环境污染、秩序混乱 ， 以及物质流、能量流的输入、输出失去平衡 ， 需求矛盾加剧等问题 。
居住在城市中 ， 尽管有钱可以买更好位置、更大面积的房子 ， 但居住环境却是无法改变的 ， 噪杂的城市噪音 ， 浑浊的空气 ， 摩肩接踵的人流 ， 这些是生活在城市中的人们无法避免 ， 必须每天都要去面对的 。
由此可见 ， 人们迫切希望改善居住环境的需求 ， 将会成为未来房地产的发展方向 。
二、城市郊区、卫星城和小城镇是未来房地产长远的发展方向
随着人们生活水平的提高 ， 人们的住房需求必然会从满足居住条件 ， 逐步向改善居住环境的方向发展 。 居住在城市郊区、卫星城或小城镇 ， 不仅可以远离城市的喧嚣、噪杂、雾霾天气和车水马龙 ， 呼吸到清新的空气 ， 还可以独自享受到安静的居住环境 ， 欣赏到自然的田野风光 ， 甚至可以在房前屋后种植“无公害”蔬菜 ， 满足家庭的部分需求 。
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