1、产权证不同：大产权房由国家颁发产权证，小产权房由乡镇政府颁发产权证书，而非国有 。
2、交易税费不同：购买的房屋再次转让时如不缴纳土地出让金，则为大产权房屋 。如仍需补缴土地出让金，则为小产房 。
3、出售对象不同：小产权房的建设用地一般都属于集体所有，这种房地产只能由该乡的村民购买和居住 。国家划拨或转让大产权房的土地使用权，出售对象可以是任何人 。
【小产权和大产权房的区别】需要注意的是，小产权房在市场上是不能交易流通的 。所以买小产全房的风险很大，小产房是指集体土地上的房屋，买卖交易需要国家批准，征地开发，只有当土地性质由集体转为国有时，才能在房地产二级市场上交易 。
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