因为德国实行的是租赁为主的住房政策 ， 德国的租赁体系非常完备 ， 大概50%到60%的人租赁住宅 。 另外 ， 炒房、卖房子套利还可能坐牢 。
在德国这种住房体制下 ， 住宅公司就不太可能发展得很大 。
而美国的住宅体制 ， 更多的是市场 。 包括解决穷人的问题 ， 也用市场 。 用次贷 ， 也就是免首付 ， 然后就给贷款 ， 也不考察信用 ， 或者信用考察非常简单 ， 就让人买 。 之后再想办法刺激 ， 给消费贷款 ， 等等 。 这样搞 ， 住宅市场就不断地出现泡沫 。
新加坡的体制很有意思 ， 它分成两块 ， 政府管80% ， 这80%是保障性的 ， 叫组屋 。 组屋是单行道 ， 你可以进去 。 进去之后 ， 如果你选择出去 ， 以后就不能第二次进去了 。
也就是说 ， 每个新加坡人 ， 只要正常工作 ， 就有一次申请政府房屋的机会 。 这个房子由政府供地、政府建、政府卖、政府提供贷款 ， 全部是政府来做 。 随着时间的推移 ， 房子的价格略微会涨 ， 但也不会太多 。
如果你退出来 ， 要自己购买更好的房子 ， 那你以后再也不可能申请组屋了 。 接下来你就会进入私人房地产 。 这些商业化的房产 ， 大概占到市场的20% 。
我们现在的体制是什么？
我们的体制比较复杂 。 刚取消福利分房 ， 进行房改的时候 ， 比较偏向美国模式 ， 什么都市场化 。 后来温总理的时候 ， 比较偏向新加坡模式 ， 搞了经济适用房 ， 搞了一阵子廉租房 。 现在「房住不炒」 ， 又比较偏向德国模式 。 但是 ， 每一个又都没有完全做到 ， 不是这三种模式当中的任何一种的完备模式 ， 政策还经常有摇摆 。 所以 ， 我们的住宅市场就不好预测 。
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第五 ， 社会心理预期 。
社会心理预期非常重要 。 比如说 ， 房子是永久产权 ， 可能会刺激一些人多买一点房 ， 然后把它交给下一代 。 但如果这个房子只有几十年的租赁权 ， 可能买的人就少一点 。
还比如说 ， 要征房产税了 ， 大家的心理预期就有些变化 。 当然最近政策明确了 ， 这两年房产税的试点不扩大 ， 也就是说暂停了 。
如果遗产税也要来了 ， 大家会觉得 ， 买这么多房子 ， 将来都会成负担 ， 对大家的心理预期的影响也很大 。
此外 ， 由于人口结构的变化 ， 90后、00后的年轻人 ， 他们对房子的心理预期 ， 也跟老一代不一样 。 因为他们上面老人特别多 ， 如果将来老人都不在了 ， 其实房子是多的 。 20年以后 ， 可能不少00后会继承几套房子 ， 他们的预期变化也会使买房的冲动降低 。
当然 ， 社会稳定不稳定 ， 政策管制与否 ， 经济是不是有波动 ， 等等 ， 都会影响到预期 。
如果预期特别不好 ， 住宅市场的扩张就会受限制；如果心理预期特别好 ， 市场还会增长 。
其实 ， 从某种意义上说 ， 大家对待财富的心思跟养孩子是一样 ， 就三件事：
第一 ， 这孩子是不是我的？孩子是我的 ， 我就好好养；如果是隔壁老王的 ， 不仅不能好好养 ， 还得跟老王对着干 。 这个钱是自己的 ， 那就想办法让它增加 ， 让资产增值 。
第二 ， 要让自己的孩子快速成长 ， 让孩子去更好的学校 ， 接受更优质的教育 。 同样 ， 着眼于成长 ， 人们也希望把财富放在一个有成长 ， 有增长的地方 。
第三 ， 要有良好的流动性 。 比如说 ， 孩子在某地工作 ， 万一当地有疫情 ， 或者有战争了 ， 打一个电话 ， 让孩子赶紧跑 ， 赶紧回家 ， 孩子就顺利回来了 ， 那叫有流动性 。 如果一个地方没机场 ， 没铁路 ， 没公路 ， 你不可能让自己的孩子去 ， 因为没有流动性就没有安全感 。
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