封面图 |《Skyscraper》剧照
文｜冯仑
中国的住宅市场 ， 已经发展了二十多年 。 1998年 ， 我们取消了福利分房 ， 靠市场来解决住房问题 。 这之后 ， 住宅市场才蓬勃发展起来 。
改革开放初期 ， 我们的人均GDP才300多美金 ， 人均住房面积3平米 。 经过这么多年的发展 ， 现在 ， 人均GDP超过1万美金 ， 人均住房面积超过40平米 。
一方面 ， 这是一个巨大的成就 。 另一方面 ， 住宅的高速发展不会是永远的 ， 高杠杆、高增长是有条件的 。
大概有五个条件 ， 决定了增长的边界 。
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第一 ， 人口的增量 。
一线城市中 ， 北京的人口过去一直是正增长 ， 最近几年出现了负增长 。 上海、广州的人口增量也在不断下降 。 2021年 ， 上海常住人口增长了1万 ， 广州常住人口增加了7万 。
其它大部分城市 ， 特别是二线、三线城市 ， 人口基本上都是零增长 ， 甚至是负增长 ， 只有少数经济成长比较快的城市 ， 还在正增长 。
住宅是要给人住的 。 那么人口就是一个边界 ， 当一个城市的人口增量越来越少 ， 人口聚集度越来越缓慢的时候 ， 住宅的增长也一定会放缓或者停下来 。
更极端的情况 ， 比如黑龙江的鹤岗 ， 人口大量流出 ， 常住人口不断减少 ， 于是1万块钱可以买一套小房子 。 即使那么便宜 ， 也没人买 。 不少人会说 ， 「在那待着干嘛 ， 没就业没收入 ， 还很冷 。 」
不只是鹤岗 ， 每年从东三省跑出来 ， 到东北以外的 ， 大概有200万人 。
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第二 ， 城市的基础设施 。
当一个城市的基础设施没有完全定型 ， 机场、码头、车站 ， 以及公共的剧院、医院、学校等等还没完全建好的时候 ， 就是城市在往上走的时候 ， 人口会随着这些设施的完善而移动 。 比如 ， 这儿修了一条地铁 ， 地铁沿线就会聚集一批人；那儿又盖了医院、学校 ， 又聚集一批人 。
等这些投资都完成了 ， 城市的格局、居住格局、空间格局基本上就定下来了 ， 人移动的方向和聚集点也都定下来了 。 到这个时候 ， 物理空间的增量就很少了 ， 住宅基本上就停下来 ， 非常缓慢地增长 。
这个过程和城市化的指标有关 。 一般来来说 ， 伴随着基础设施的兴建 ， 城市化率到了百分之六、七十 ， 关于住宅的想象力就会极其有限了 。
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第三 ， 相关的金融问题 ， 比如利率、税收、汇率 ， 这些对住宅的需求影响非常大 。
最近一些城市的首付比例下降了很多 ， 如果利率也非常低 ， 可能会刺激出一些改善性的需求 。
另外 ， 如果首付特别低 ， 对于从外地移居到城市的人来说 ， 买房的门槛低了 ， 也会增加一些购买需求 。
总之 ， 这些金融政策 ， 利率、利息、汇率、遗产税、赠与税、财产税、房产税 ， 等等的变化调整 ， 住宅市场会有非常敏感的反应 。
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第四 ， 国家的住宅体制 。
住宅体制决定了住宅市场的规模 。 从全球范围内看 ， 不同的国家 ， 住宅体制有许多不同 。 比较典型的 ， 有德国模式、美国模式 ， 以及新加坡模式 。
美国的住宅市场旺过几十年 ， 但德国的住宅从来没有被炒起过 。
德国的人口有八千多万 ， 是中国香港 ， 或者新加坡的十多倍 ， 但是没有一家大的地产公司 。 它的地产公司的规模还没有新加坡的地产公司大 。 为什么呢？
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