客厅|地产到底行不行?咱们铁路差在哪?

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客厅|地产到底行不行?咱们铁路差在哪?

近期地产股涨得不错 , 作为一个铁杆地产粉我感觉很幸福 , 相关持仓也整体新高 , 感觉都有点惭愧 。 大家普遍的一个问题是目前地产行情并不好甚至可以差 , 为何反而股票涨了?
拍脑袋认为有两个原因:
1、A股特点就是提前量打得特别足 , 比如猪肉股去年还在赚大钱的时候就已经开始跌 , 今年血亏的时候反而涨 。 地产股也类似 , 近期业绩属实拉但机构已经在按照下个周期算估值了 。
2、房产这玩意儿有永续发展的属性 , 只要有钱大部分人都会改善自己的住房条件无上限 。 虽然我国人口差不多见顶了 , 但未来人均居住面积肯定会增加 , 对房产品质的要求也会提升 。
根据黄奇帆的说法 , 未来十几年我国每年地产供给会从17亿平米下降到10亿平米 , 开放商减少三分之二 , 新增住房主要集中在千万级人口的都市圈内 。
打个比方就是白酒 , 虽然我国人均饮酒量一直在下降 , 但高端和中高端酒的价格和销量则一直在增加 。 现存大量的老破小相当于散装酒、光瓶酒 , 未来的新房则相当于茅台、五粮液……、至少也是个口子窖之类 。 未来我猜大部分地方的老破小会比较便宜 , 解决大部分人的居住问题 , 但新房则类似于品牌酒那样拥有溢价 。
品质提升和集中度提升会是未来我国地产行业的主旋律 , 今次去杠杆后能活下来的地产公司未来应该会过得比较滋润 。
总之无论是像我一样认为地产是永续发展行业也好 , 认为单纯就是今年夜壶又会被拿出来用一下也好 , 反正今年在地产这块机构有困境反转的共识 。
但难点在于即便是现有上市公司也存在较大不确定性 , 有些可能未来无法存活或者发展 。
所以如果想做地产股投资方法有两个:一是选择未来几乎肯定能活下去的公司;二是选择一揽子股票池 , 里面最有代表性的是中证全指房地产指数(代码931775) , 包含A股现有95个地产股 , 根据流通市值来确定权重 , 每半年调整一次 。 当前估计也是未来TOP2是万科、保利差不多10% , 接下来占比较多的则有招商蛇口、新城、金地、华侨城等 。 假设想押整个地产股板块的话 , 这个指数是最合适的 。
目前跟踪这一指数最早也是规模最大的产品是房地产ETF(512200) , 场外基金全称则为南方中证全指房地产联接A(004642)/C(004643) 。 由于费率设定差异 , 希望长期持有的建议买A , 短期持有的建议买C 。
ETF我通常建议无脑跟规模最大的 , 这本身就说明市场的认可 , 流动性好、跟踪误差也方便做到较小 。
由于地产板块近期涨幅较大 , 以上只做介绍 , 诸位请自行决策 。
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今天行情还行 , 我个人理解也是和物流有关 。 昨天交通部下了文件 , 必须保证物流的畅通 , 别的地方我不知道 , 浙江、江苏这里都开了很多高速路的口子 。 有了这些交通的保障 , 企业就可以相对正常组织生产 。 比方说今天大涨的芯片板块 , 许多制造环节都分布在包邮区 , 如果物流不畅生产就会出现困难 。

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