2022年 ， 也就是今年 ， 你会发现这是往后10年里最好的一年原创2022-04-15 19:15·逸峰
当我们研究一个产品的时候 ， 我们需要研究几样东西 ， 首先是产品的消费群体 ， 其次是产品的消费者习惯 ， 最后是对未来做出预判 ， 地产是商品 ， 这个模式自然也适合地产 。 地产的消费者是人 ， 我们需要研究购房者这个群体 ， 主要是他们的购买习惯 ， 通过分析 ， 我们最后推导出地产行业接下来的趋势 。
首先是关于地产的消费人群 。 买房是一件大事 ， 按常理来说 ， 每个人都应该有一个住的地方 ， 但是 ， 这里不代表每个人都考虑去买房 。 因经济因素而无力承担购房压力的人还是有的 ， 比如说现在在村子里的老人 ， 还有因其它因素导致贫困的人群 ， 这些人肯定不是房产的客户群体 。
地产消费者习惯 。 按照现在的行情 ， 房产的总价是很高的 ， 大部分无力全款购房 ， 不得不贷款买房 。 贷款自然不像全款 ， 贷款是有很多限制条件的 ， 比如说贷款时需要提供银行流水 ， 80后或者90后没什么感觉 ， 但是看看我们的父辈 ， 银行流水会限制很多人 ， 回家简单看一下70年之前出生的人 ， 让他们提供银行流水真的很难 ， 这也让我们国家形成了一个习惯 ， 这个在80后、90后尤为明显 ， 大部分80年以后出生的人群会在自己毕业的1、2年买房 ， 一方面是丈母娘的功劳 ， 还有一方面 ， 就是现实的条件允许他们这个群体买房了 。
按照消费群体和消费群体的习惯 ， 我们需要了解之前5年的销售数据与93年到98年出生人口 ， 然后研究他们存在的线性关系 。 最后在研究98年以后5年的人口数据 ， 这样通过推论 ， 结合部分影响因素 ， 我们对未来的地产市场前景得出一个简单的推论 。
首先是人口数据 ， 94年到98年的人口数据分别是2098万、2052万、2057万、2028万和1934万 ， 与之对应的2017年到2021年的销售面积分别是16.94亿、17.16亿、17.15亿、17.6亿和17.9亿 ， 可能很多人看到数据 ， 一脸懵逼 ， 怎么每年的销售面积越来越多了 ， 尤其是 ， 在发生疫情的两年里 ， 销售面积竟然还增加了 。 那我们一个一个说 ， 17年比16年销售面积高出接近10个点 ， 增加的来源是三线城市房价暴涨 ， 吸引消费者群体买入 ， 18年更是加大了三线城市的消费需求 。 按道理来讲 ， 19年应该消停一点 ， 销售面积应该降低一点 ， 事实是 ， 19年开始的城中村改造 ， 同样创造了巨大的消费者需求 ， 也让大家看到了销售面积的增加 。 销售面积的增加 ， 意味着买房群体的增加 。 尤其是 ， 当房产增值大于社会经济发展增长时 ， 房产也是炒房的温床 。
看到数据 ， 我们可以知道 ， 疫情并没有影响房产的销售 ， 而真正影响房产销售的因素来源于政策层面 ， 21年下半年国家加大了管理房产的力度 ， 这让过热的房产降温 。 按照这个逻辑 ， 是不是意味着 ， 只要放宽对房产市场的管控 ， 地产经济就会迅速恢复或者还有提升 ， 答案是否定的 。
首先很多人好奇 ， 为什么会把98年当作一个节点 ， 因为98年商品房才出生 ， 也意味着房产正式进入了自由流动的市场经济中 。 98年以后5年商品房销售面积分别是1.07亿、1.34亿、1.7亿、2.08亿、2.5亿 ， 如果换算成房屋数量 ， 大概是100万套、130万套、170万套、200万套、250万套 。 如果该商品房是按照要求建房的 ， 那么居住30年是没有问题的 ， 也就是说 ， 98年出生的孩子完全可以住在和他出生时一起购买的房子里 。 也就是说 ， 98后 ， 有部分需要买房的刚需群体在城里有房 ， 暂时不需要买新房 。 这里 ， 就意味着一个逻辑的改变 ， 那就是2022年以后 ， 刚需需要做减法 ， 简单的来说就是拿刚需群体减去24年前已购买的刚需群体数量 。
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