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杭州|碧桂园的2021与2022 如何成为新周期领军者？( 二 )

二手房杭州


02
不降反升
重仓三四线惹得祸？
LAOCAI
例如 ， 重仓三四线城市 。
2021年5580亿元的权益合同销售额中 ， 有3%来自一线城市 ， 29%来自二线 ， 余下的68%位于三四线城市 。 来自三四线的销售份额 ， 比2020年高出了14% 。
而重仓的三四线市场 ， 恰恰也是2021年“最冷”的区域 。
中指研究院数据显示 ， 上半年各线代表城市成交活跃 ， 但下半年市场降温明显 ， 各线代表城市新建商品住宅成交面积均下降 ， 其中 ， 三线代表城市同比降幅超三成 ， 降幅最大 。
回望成长之路 ， 进入千亿阵营后 ， 三四线城市成为碧桂园的重要发力点 。 得益于棚改、货币化安置等红利 ， 碧桂园通过重仓实现了规模递进 。
玩味在于 ， 随着棚改时代落幕 ， 碧桂园也说过要改变策略 ， 2019年初 ， 其宣称要逐步退出三四线城市 ， 大力发展一二线城市 。
那么试问：为何历经两年 ， 其三四线的依赖度为啥不降反增？究竟是“路径依赖”症？还是缺乏执行力？
2021年8月10日 ， 碧桂园全资子公司天林名苑房地产开发有限公司在历经117轮报价后 ， 最终以46.17亿元竞得广东省东莞市茶山镇13.05万平米商住地块 。 成交楼面价几近上限 ， 约为1.6万元每平米 ， 溢价率约33.5% 。
据了解 ， 该地块吸引超过11家房企来参与 ， 最终成交总价位列东莞总价前三 ， 亦刷新茶山最高楼面价纪录 。
上述迹象 ， 对莫斌来说 ， 不可不察 。
03
评级下调
2022的去化与债务
LAOCAI
凡是过往 ， 皆为序章 。
2021年表现已成事实 ， 2022年何去从更值探讨 。
站在盈利角度 ， 仍不算乐观 。
碧桂园集团常务副总裁程光煜曾称 ， 2019下半年后 ， 项目质量大幅度提升 ， 2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20%—25% ， 预计毛利率最低点将出现在2022年 。
开年几番波折 ， 也给2022预期打下几分不确定性 。
3月2日财联社报道 ， 针对日前有市场消息称华发、碧桂园、龙光等四家房企被排查债务风险 ， 要求上报相关债务情况的消息 。
对此 ， 一位接近碧桂园方面的知情人士表示 ， 不知道其他公司情况 ， 但涉及该公司消息为假消息 ， 已向上交所举报 。
玩味的是 ， 这样一则假消息竟让市场有些风声鹤唳：3月2日 ， 碧桂园跌幅7.46% ， 市值蒸发约80亿元 ， 5.71港元的股价 ， 更创下2017年5月以来新低 。
3月11日 ， “21碧地04”跌幅达27.1% ， 盘中一度触发临时停牌 ， 最终收盘价72.9元 。 股价收盘下跌7.82% 。
3月14日 ， 碧桂园发布关于“21碧地04”价格波动的澄清公告称 ， 公司生产经营、日常管理均运行正常 ， 未发生重大不利变化 。 公司所有公司债券均按时、足额偿付本息 ， 不存在违约或延迟支付 。 然当日股价仍跌18.88% 。
好在 ， 3月17日 ， 碧桂园公告称 ， 董事莫斌及监事王增瑞拟购买总规模不超2000万元公司债券 。 当日股价涨超28%；3月23日 ， 碧桂园购买的高管团队扩至全体董事、监事及高级管理人员 ， 购买规模不超1亿元（包括此前的2000万元） 。
真金护盘之举 ， 稳定了股价信心 ， 值得肯定 。 只是后续能否持稳 ， 仍需时间观察 。
事实上 ， 抛开上述乌龙事件 ， 碧桂园主要源自市场两个质疑：去化、债务 。
3月21日 ， 穆迪投资者服务公司宣布维持碧桂园控股有限公司的“Baa3”长期发行人评级和高级无抵押评级 ， 同时将评级展望由“稳定”调整为“负面” 。
穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示 ， 碧桂园的物业销售额和利润率将在未来12~18个月内出现下滑 。

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