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独立 稀缺 穿透
面对行业新周期 ， 所有房企都要蜕变新生
作者：穆宁
编辑：郝科科
风品：南辞
来源：铑财——铑财研究院
千呼万唤始出来 ， 犹抱琵琶半遮面 。
往年每到3月 ， 房企都是年报实力秀的重头戏 。 然今年有些特殊 。 3月底 ， 在港股最后“窗口期” ， 多家房企卡壳爽约 。
这也导致4月1日 ， 融创中国、花样年集团、当代置业、阳光100等16家在港上市房企停牌 。
财报延期背后 ， 一方面 ， 核数师审计标准趋严；另一方面 ， 也与房企业绩不无关系 。
同策研究院分析师宋雪梅认为：财报延迟 ， 除了疫情 ， 很多也还跟企业业绩不理想有关 。 大部分企业不仅没完成2021年销售目标 ， 还面临‘三道红线’进一步恶化 ， 以及业绩亏损、资金链紧张、债务到期等一系列问题 。
58安居客房产研究院研究总监陆骑麟认为 ， 从已公布2021年报看 ， 一半以上房企出现“增收不增利” 。 利润不及预期或是部分房企延迟公布年报的重要原因 。
诚然 ， 2021年 ， 对房企来说可谓“试炼之年” 。 中原地产研究中心数据显示 ， 全年楼市调控高达651次 ， 同比涨幅达33% ， 刷新历史纪录 。
克而瑞数据显示 ， 百强房企全年全口径销售额12.6万亿元 ， 同比下滑3.2% ， 为2014年有统计数据以来的首次负增 。
头部四天王 ， 也甘苦自知 。 中国恒大违约暴雷、跌落神坛 。 万科净利同比下降45.7% ， 近乎腰斩 ， 融创也加入延期披露业绩队伍 。
相比之下 ， 碧桂园情况好了很多 ， 但亦不乏隐忧 。
01
碧桂园的2021
增收不增利 首次销售业绩下滑
LAOCAI
3月30日 ， 碧桂园发布2021年报：总收入5230.6亿元 ， 同比增长13.0%；股东应占核心净利约269.3亿元 ， 同比降16.78%；归属股东净利267.97亿元 ， 同比减少23.49% 。
增收不增利 ， 与毛利率大幅下滑有一定关系：2021年约17.74% ， 2020年为21.8% 。
碧桂园副总裁、首席财务官伍碧君称 ， 毛利率下降主要有两方面原因 ， 首先2017、2018年高价地进入交付期 ， 体现在了报表中 。 其次 ， 2021下半年市场销售环境恶劣 ， “以价换量”甩货严重 ， 销售比预期要差 。
事实上 ， 早在伍碧君承认前 ， 市场便有看淡声音 。
碧桂园2021年初简报显示 ， 年内权益销售金额5580亿元 ， 权益销售面积6641万平方米 ， 权益销售均价8402元每平 。 2020年为5707亿元、6733万平、8476元每平 。
三个核心数据均出现下滑 ， 显然不是什么好信号 。
克尔瑞数据显示 ， 碧桂园2021年的全口径销售金额为7588.2亿元 ， 较2020年的7888.03亿元出现3.8%下滑 。
2021年 ， 碧桂园销售目标为8000亿元（全口径） ， 权益销售目标为6277亿元 ， 最终前者完成率94.85% ， 后者完成率为88.9% 。
这是十余年中 ， 碧桂园第一次销售业绩下滑 。 也意味着 ， 总裁莫斌2020年定下的“公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长 ， 并保持各项经营指标同步增长”目标 ， 开局就遭滑铁卢 。
当然 ， 正如前文所言 ， 这与行业环境有一定关系 。
2021下半年市场持续转冷 ， 百城成交面积持续下行 ， 同比跌幅扩至 30%。 碧桂园能有上述表现已属不易 。
问题在于 ， 行业能全背锅吗？碧桂园自身又有哪些问题？
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