房龄是从房屋竣工验收合格之日算起 。就是从开发商交房那天起，就开始计算房龄了 。举个例子，如果一个项目的拿地时间是2000年，竣工验收时间是2005年，那么这个项目房龄就是从2005年开始算起，即房龄是11年 。
买二手房要注意的问题有很多，其中房龄是最不能忽视的部分 。银行对于二手房的房龄要求还是比较严格的，二手房的房龄越大，申请贷款成功的概率就越小，能申请到的贷款额度自然也是越少的 。如果超过银行规定的期限，甚至会无法申请按揭贷款，购房者只能全款买房 。
【房龄是根据什么计算的】
二手房房龄长短有什么影响1、影响贷款年限
购房者在购买房屋的时候通常是采用贷款的方式买的，即便是购买二手房也是贷款来购买，因此房龄会严重地影响到二手房的贷款年限，一般而言，二手房的房龄越老的话，贷款的年限就越短，贷款金额就越少，甚至对于一些高龄房产，银行是拒接放贷的 。
2、影响房产的评估价值
二手房的评估价值是银行贷款的一个决定因素，房龄的长短会影响二手房的评估，而购买二手房能贷多少款，则是由评估值决定的，评估机构在对房屋进行评估的时候，其中比较重要的一项就是土地的使用年限 。如果二手房的房龄越大，那么土地使用年限便会相应地缩短，这样的话会严重影响对房屋的评估的 。
3、房屋费用可能会增加
道理很简单，房龄大的二手房肯定是需要重新装修的，室内的各种设施由于老化严重都需要更新，这就需要很大的一笔支出 。同时房龄过大的话，也就意味着楼盘已经建成和使用很久了，肯定在楼盘中出现的问题就比较多了，房屋维修费用的支出就会变多，物业的维护成本也会增多，购房成本自然也就多了 。
4、影响居住舒适度
近几年所修建的房屋在各方面的条件都会比较好，居住环境也比较舒适，但是如果是房龄比较老旧的二手房的话，各方面的条件都要差一些，相对而言一些房龄比较老的房子，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，居住的舒适度大大降低 。
5、房屋剩余寿命
房子和人一样，都有寿命 。住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命 。房屋在使用过程中，会受到一定的磨损 。二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，可能就会变为危房，不能住人 。
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