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2022年是房地产行业的拐点 ， 楼市调控由收紧转为松绑 ， 市场释放了多重利好 ， 主要包括降低首付比例、降低房贷利率、放松限购、放松限售、发放购房补贴等等 ， 按照以往的惯例 ， 三四线城市更依赖于救市政策 ， 但出乎意料的是 ， 这一次 ， 郑州、福州、哈尔滨、兰州等省会城市也放松限购及限售 。 如今还尚未回血的房地产行业又一次遭受疫情重创 ， 预计未来楼市政策松绑的城市名单还会不断增加 。
除了楼市政策逐渐宽松之外 ， 房地产行业又迎来了重大利好 ， 4月15日晚间 ， 央行宣布 ， 决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点此次降准为全面降准 ， 共计释放长期资金约5300亿元 。 降准的根本目的是扶持实体企业 ， 更是帮受疫情影响的中小企业渡过难关 ， 虽然不是针对房地产 ， 但只要央行降准楼市就会间接受益 ， 流动资金增加后 ， 资金使用成本降低 ， 有利于激发刚性需求的释放 。
在楼市利好扎堆的背景下 ， 我国房价会触底反弹吗？万人抢房潮还会再现吗？我奉劝投资客还是放弃这一幻想吧 ， 楼市发展的基本面已经变了：
第一 ， 楼市供需关系改变
1998年房改后 ， 商品房正式进入市场 。 房地产行业经过20年的高速发展 ， 我国的房子已经基本够住了 。 根据任泽平团队发布的《中国住房存量测算报告》 ， 2020年中国城镇住房套户比为1.09 ， 一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12 ， 总体来看 ， 楼市已经由供不应求过渡到了结构性过剩阶段 。 现在还有很大一部分年轻人没房住 ， 主要是因为房产分配不均衡 ， 投资客手里还屯有几套甚至几十套房子 ， 但是现在房产的投资属性越来越弱 ， 炒房客也开始清空房产 ， 优化资产配置 。 据58同城、安居客发布的2022年《3月国民安居指数报告》显示 ， 3月全国重点监测65城二手房总体新增挂牌量环比上涨64% 。 炒房客撤离楼市后 ， 买房需求出现断层 ， 二手房源供应量陡增 ， 楼市供需关系将逆转 。 没有楼市需求作为支撑 ， 任何楼市利好政策都是“花拳绣腿” ， 毫无用处 。
第二 ， 房价上涨预期破灭
政策只会短期影响房价 ， 真正决定房价长期走势的是人口 。 判断人口的关键指标是结婚率、新生儿数量和城镇化率 。 从民政局和国家统计局公布的数据来看 ， 我国结婚率已经实现八连降 ， 新生儿数量实现五连降 。 结婚率、生育率和房价相互影响 ， 高房价挤压了结婚率和生育率 ， 生育率和结婚率下降进一步肢解了高房价 。
从城镇化进程看 ， 截止2021年底 ， 中国城镇化率增至64.72% ， 接近中高收入经济体的66.6% 。 城镇化已经由高速发展阶段过渡到了高质量发展阶段 ， 万达集团董事长王健林在2018年的年会上公开直言 ， 一个国家城市化率达到70%左右 ， 房地产市场就会萎缩 。 行业里的企业数量就会大幅减少 。 曾经暴利的房地产行业正在逐渐褪去光环 ， 看懂这一点的人不会被眼前的利益诱惑而盲目入市买房 。
第三 ， 收入稳定性降低
【二手房|2022年楼市利好频出，加上央行全面降准，房价会触底反弹吗？】当前经济发展和个人收入面临很多不确定因素 ， 疫情反复 ， 城市经济随时可能会被按下暂停键 ， 今年很多互联网大厂和房地产企业都在大规模裁员 ， 整体经济面临下行压力 ， 被裁员后短期内很难找到高薪工作 ， 没有家底的支撑的普通刚需根本不敢动买房的念头 ， 总而言之真正决定买房与否的是需求和钱包 ， 即使楼市迎来多项利好政策 ， 也只是为了短期回血、防止房价大跌罢了 ， 房价依然不具备任何大幅反弹的基础 。
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