据了解，华润置地商业板块目前的产品线种类繁多。
对应购物中心的万象系主要分为四类，万象城系列是城市重奢定位，一般位于一二线城市核心区域，主打高奢消费；万象天地是城市活力商业综合体定位，主要开发形式是“街区+MALL”；万象汇则是城市品质定位，主要面向年轻人和家庭客群；其余则为一些小型社区商业或者非主流领域的特色商业，如万象里、五彩城和乐都汇等系列。
写字楼方面则分为两类，华润大厦系列定位是5A甲级写字楼，在综合体内则主要搭配万象城一同出现；另外就是2018年推出的“MIX”系列商务生态综合体产品。
酒店方面亦分为两类，包括华润自有品牌木棉花，以及与其他酒店集团合作的项目，例如与凯悦国际酒店集团合作的深圳君悦酒店。
截至2021年6月30日，华润置地旗下在营购物中心评估总值为1472.6亿元，写字楼评估总值为390.7亿元，已开业酒店评估总值为96.3亿元（含土地使用权）。
事实上，华润置地此前对资产证券化的尝试，一直是一些成熟的高端万象城、华润大厦系列资产，最新过会的产品则涉及到万象汇系列，同样已运行多年。
公开资料显示，上海万象城于2017年开业，2021年销售额在30亿元左右；重庆万象城于2014年开业，2021年销售额在50亿元左右；成都万象城一期2012年开业，二期2020年开业，2021年销售额在55亿元左右。
沈阳铁西万象汇2015年开业；深圳华润大厦是华润置地最初的几个商业项目之一，与深圳万象城一同在2004年启用。
至于项目抵押率能达到评估值100%的REITs，华润置地目前似乎并未触及，首席财务官郭世清在早前年度业绩发布会上曾做过解释。
他表示，目前华润置地不考虑在境内做公募REITs，而境内针对商业地产的公募REITs市场也没有打开。境外来讲，从现状来看，香港市场和其它市场公募REITs要求的回报率很高，而且发行完以后在市场上交易是不活跃的。
据介绍，目前华润置地CMBS产品回报率预期在4%左右。
其次，CMBS产品融资期限长、限制较少和融资利率较低的优点，与其他不动产ABS产品类似。
未来的选择
华润置地对CMBS融资特别关注，背景还有目前房地产企业普遍面临的融资收紧状况。
过去两年地产下行，在金融市场融资信用全面收紧的现实之下，发行ABS的利率和规模优势逐渐放大，这一渠道成为目前房企融资的可靠来源之一。
从去年下半年情况看，ABS也是监管层对房企融资放松的主要渠道之一。保利发展、华润置地、金地集团以及龙湖、碧桂园、万科等标杆房企纷纷推动CMBS、供应链ABS等产品的融资计划。
除三笔CMBS产品外，华润置地及子公司或合营公司在2021年还发行了多笔购房尾款ABS：12.22亿元的中信证券-东华1号第1期资产支持专项计划；5.2亿元的海通华泰-海淀幸福里1期资产支持专项计划；8.43亿元的农行-中金-马驹桥购房尾款1期资产支持专项计划；16亿元的万橡悦府北区资产支持专项计划；8.21亿元的农行-中金-长安九里第1期资产支持专项计划。
对于类似华润置地这样财务稳健、信用优良的头部房企来说，融资资源正向它们集中，发行ABS变得越来越方便，成本越来越低。
放眼整个资产证券化市场，2021年房企通过这种方式融得资金2634亿元，与2020年相差无几，同比仅下跌1.7%。
成本方面，资料显示去年房企发行资产证券化产品整体成本约在3.97%左右，比债券类融资约4.43%更低。
针对CMBS，回望过去6年，CMBS融资成本从未超过9%，达到8%的亦寥寥可数。历年最低发行利率是中海地产在2020年4月发行的产品，仅2.5%。
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