为什么是CMBS？
对于持有型商业地产而言，开发商拥有多种多样的退出方式，包括PE私募股权、REITs、分拆上市、CMBS和信托融资等几类主流的融资方式，为何目前华润置地热衷于CMBS？
资料显示，CMBS(Commercial Mortgage backed Securities)指的是商业房地产抵押贷款资产支持证券。以非住宅型物业，包括零售物业、办公物业、酒店、物流仓储、公寓和混合类等商业存量物业为底层资产，并以物业未来收入作为还本付息保障的证券。
与类REITs和公募REITs一起，CMBS被认为是商业项目资产证券化的方式。值得注意的是，物流仓储、公寓类项目目前已能通过基础建设公募REITs的方式，在国内交易所上市。
中国的资产证券化发展历史始于2005年，中国银行业监督管理委员会其时发布的《信贷资产证券化试点管理办法》为市场发展拉开了序幕。这年，越秀地产也在港交所推动了国内首只REITs越秀房地产投资信托基金上市。
但在随后多年内，由于法律法规不健全，国内资产证券化发展一度陷入停滞。直至2012年5月，人民银行、银监会和财政部联合印发的《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》再度引发市场的热情，首只由房地产企业发起的抵押型产品由此诞生。
如果单观察CMBS产品，首次获得青睐还要等到2016年。
2016年8月24日，“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”作为国内首单CMBS发行后，内房利用CMBS进行融资的规模开始提速。
来自CNABS的数据显示，截至2021年末，国内CMBS存量单数为206单，金额超过4000亿元。除混合类占比最大金额达到1468.3亿元外，零售物业和办公物业是大头，存量融资金额分别达到1012.9亿元和819.92亿元。
总的来说，CMBS融资产品对于开发商来说存在以下几个优势：
其一，CMBS能在不需要让渡项目控制权的情况下改善公司现金流。因为CMBS的本质是抵押贷款证券化，并不涉及不动产资产转让，不动产抵押仅是主债权合同的附属权益。
这对华润置地来说是吸引点之一，这与凯德集团将出售项目股权作为主要退出手段不同。
凯德在2021年6月刚宣布将内地六个来福士项目部分股权出售予平安人寿，华润置地则一直强调自持运营。
当然例外也不是没有，例如华润置地在今年稍早就将合肥华润大厦A座写字楼进行了整栋出售。该项目于2017年落成，已运营四年多。
其二，使用CMBS融资是可以突破开发商主体的评级，能通过优质的底层资产质量去争取更高评级水平的。当然，对于央企华润来说，不存在这方面的问题。
其三，使用CMBS融资能得到更多资金，因为融资规模是与底层资产物业评估价值挂钩的。
相比传统的一些经营贷，或者如果在不想失去控制权的情况下引入投资者，CMBS能最高做到物业评估值的70%，可以进一步扩大融资规模。
2020年11月至今，华润置地成功发出了4只CMBS产品，总退出金额约150亿元。
其中，首笔CMBS产品以成都万象城作为底层资产，发行了25.01亿元。按照华润置地2020年年度报告，成都万象城该年实现租金收入3.65亿元，评估值为54亿元。换句话说，华润首笔CMBS做到了底层资产评估值约46.3%。
【 华润置地商业锚定CMBS|原报道 | 商业锚定】据华润置地管理层在2021年业绩会上透露，公司在年内针对重庆万象城、上海万象城、深圳华润大厦发行CMBS时，已能按照评估值的65%-70%去落实。且在管理层眼里，这三个资产在公司内部来说“还不是最好的资产，是属于中间的资产”。
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