从持有到经营，商业地产的发展之路始终绕不开资产证券化。近年来，资产证券化已成为房企商业地产发展的重要推手，也是对轻资产模式的另一种尝试。
在疫情的影响下，叠加“三道红线”、土拍“两集中”等政策的影响，房企融资渠道收缩、现金流承压，资产证券化已逐渐成为房企重要的融资手段。同时楼市下行周期仍在继续，寻求第二增长曲线的房企正逐渐加大对商业地产的关注。
华润置地自2017年6月将商业地产分拆独立、2020年11月首次试水资产证券化后，近日再挂牌杭州萧山万象汇项目，进行资产证券化融资。
探索多元融资渠道
据北京产权交易所预披露公告显示，华润置地旗下公司至隆投资有限公司拟转让华润置地(杭州）发展有限公司100%股权。华润置地表示，该股权转让属于正常的项目证券化融资。证券化融资后，萧山万象汇将继续由华润置地及万象生活负责萧山万象汇的商业管理。
据查，华润置地（杭州）发展有限公司负责开发杭州市萧山区萧政储出（2013）38号地块。该地块由华润置地于2013年10月以8.4亿竞得，项目位于市心路与金城路交汇处。
该项目标的为杭州萧山万象汇，于2018年开业，是继钱江新城万象城之后华润在杭州的第二座商业综合体。数据显示，萧山万象汇2020年销售额12亿元，2021年销售额达18亿元。值得注意的是，除了商场外，萧山万象汇项目还有两栋写字楼。
众所周知，经过数十年的发展，华润置地商业地产已形成万象城、万象天地、万象汇、万象里、五彩城和乐都汇等多元布局。其中万象汇定位于时尚生活购买地及现代生活体验购物中心。
除了萧山万象汇之外，2022年华润置地资产证券化的步伐仍在继续。4月13日，中信证券-华润置地沈阳铁西万象汇资产支持专项计划获深交所通过，拟发行金额21.01亿元。
此外，2021年依托深圳华润大厦、重庆万象城及上海万象城，华润置地先后发行三笔商业地产抵押贷款支持证券，合计125亿元。在业绩发布会上，华润置地执行董事、首席财务官郭世清表示，资产证券化是持有型物业资产的另一种价值实现方式。
华润置地在业绩公告中表示，2022年对长期收入表现稳定的优质资产，将积极探索多元化的证券化渠道，实现资产有序进退。
筑牢商业护城河
2021年华润置地提出了“城市投资开发运营商”的战略定位，确立了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务组合模式。在此背景下，以购物中心为代表的经营性不动产业务成为华润置地发展的重点板块。
业绩公告显示，2021年华润置地实现综合营业额2121亿元，同比增长18.1%。其中，购物中心营业额139.4亿元，同比增长38.1%；写字楼营业额19.2亿元，同比增长20%；酒店营业额15.7亿元，同比增长43.9%。可见经营性不动产业务正在为华润置地的发展提供业绩新增长。
数据显示，2021年华润置地购物中心零售额1072亿元，同比增长45%；出租率97%，同比增加2.3个百分点；评估增值69.6亿元，评估后资产账面总值为1664.2亿元，占资产总值17.5%。年内实现9座购物中心如期开业，新增获取购物中心项目12个。截至2021年末在营万象系列购物中心54个，储备项目约61个；在营购物中心面积669万平方米，权益面积561万平方米。
华润置地表示，“十四五”期间购物中心租金收入增速将维持在20%以上，毛利率将达到70%以上。按计划2022年华润置地将开业购物中心12个，截至2022年末在营购物中心数量预计将达到66个，2025年将达到近100个，总面积近1200万平米。
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